瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大

cargo

瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大
加拿大都市网
7 z7 U7 r9 u9 P根据最新发表的2024年全球地产泡沫指数报告，多伦多及温哥华都位居十大之列，后者更位列全球实际房价升幅第6位，北美排行第2。
8 V; p% b0 l4 _- N( E: S4 V! H3 Z2 _

" `9 g2 @9 b7 s根据瑞银 (UBS) 本月发布的“全球地产泡沫指数” (UBS Global Real Estate Bubble Index)，多伦多的地产泡沫风险处于“高水平”，高踞全球第5，温哥华的风险则属“中等”，但亦位列全球第10。
0 Z7 U9 }7 [8 U8 F! ^, V) w0 C

. [2 _, ~3 C  A: \. N  n+ z这两大城市都具备独特的经济、人口和政策因素，象征著环球市场所面临的复杂问题。


5 n& M" q" L! U+ s) a+ N
, Q- E3 i! {, `8 j
6 n2 W& n6 ~% J; q3 [! P租金方面呈大幅上涨，在温哥华，实际租金比2021年高出约10%。
相对于市民收入的增长，房价近年来并未有超前增加。因此，目前的地产泡沫风险处于中等水平。
2 N4 P/ o$ W) D8 |+ f
, I; M: l  k4 i' m% E/ j% g4 J, O
; j. n. I9 u1 [* r* L! b1 n3 N2 E) M在多伦多，地产泡沫风险与前两三年相比也有所下降，但仍被视为高水平。
( ]( r9 p) x0 i& m3 j) x  c1 n; ?
/ h1 {8 ]$ [' C
' H9 U- q3 ]0 K" l* Z& X与温哥华相比，多伦多过去三年来租金和市民收入的增长速度都较慢。
3 n( V+ w/ i% _- s1 C& A" R: w5 f
* R0 Y: E1 C  l+ q
! I5 O7 q8 O  [4 x  j预期加拿大央行的减息可能会再次加快推高这两市的房价，因为对利率特别敏感的首次置业者的需求将会增加。
, e$ O  ]. |6 i

2024年瑞银全球地产泡沫指数


4 \" t6 c7 E# X( n/ t# ]随着融资成本变得更具吸引力，市场的钟摆可能会重新向买家倾斜，导致多伦多和温哥华的房价再度上升。


然而，政府禁止外国买家入市、楼房库存增加、经济前景低迷等因素，都会减缓市道重回急速增长。

; W' J' H! ]( Z# b) A) A+ m

+ Y7 k# C$ E$ [7 V, d2 V( J


温哥华在瑞银全球实际房价升幅排行榜居第6位
) {$ P' K( y" r, b! J6 f

, Y+ V  M8 e+ C) ^' Y5 f多伦多的地产市场多年来一直处于急速发展状态。然而瑞银全球地产泡沫指数显示，多伦多现在处于险境，地产泡沫风险高。
1 n1 {& S4 z1 h9 }$ _3 m  w/ x
0 W1 H( g4 G! W; o
多伦多居民可负担居所面积减4成
. ~8 a6 p9 q" m4 G& g9 R

负担能力危机是造成这种风险的最主要因素之一。过去十年来，多伦多的房价升势远超市民收入的增长速度，把很多有意买屋的人摒诸市场门外。在巅峰时期，一般家庭住宅售价过百万的情况屡见不鲜，仅在几年前，这个价位还是不可想像的。利率的抽升虽然是为了抑压通胀，但却加剧了这种对住房负担能力的压力。
* l5 V+ `' g% w* b$ l
( p7 M0 O0 r' [' _$ C1 s4 }. u2 ]
. J. Y5 L" p1 f5 `多伦多人现在能负担的居所面积，较2021年时平均减少了40%。负担能力下降导致交投量减少，许多潜在买家无力入市。然而价格依然居高不下，主因是业主不愿亏本放售，而且许多业主已锁定低利率的按揭贷款。因此，即使需求减弱，多伦多楼房价格仍然企硬。


. a" N. [( X% O2 Q& P在移民和科技行业蓬勃发展的推动下，多伦多人口增长强劲。新涌入的居民使住房需求保持在相对较高的水平，尤其是在租务市场。由于租金涨升速度快过收入，不少住户都在挣扎，导致要求政府介入地产市场的呼声日益高涨。
# E" Z7 M- t1 O' }% d' ^+ I9 L2 E4 T$ p* a
& K& [- q4 W0 i, Q2 }4 j
7 l7 [, _: _' s+ C/ s8 Q! p" J温哥华泡沫风险降级仍有暗涌


相较于多伦多，温哥华的市况看来相对稳定，但也并非没有风险。瑞银全球地产泡沫指数将温哥华的风险评估为中等，较数年前的高度风险有纾缓。
1 e! ]9 h# M4 ^. t
2 P/ h; h4 `' O
0 @* N0 a8 p* D4 q) T
+ P. Q+ H3 u) x

+ A6 f7 R# Y+ w8 V% _8 t2 ?* [
多伦多(蓝线)和温哥华(灰线)近年的地产泡沫指数均呈下降

3 L- Z! F5 Y8 h, r" o) g, U  t9 E
跟多伦多一样，温哥华也经历了高楼价时期，但有几个因素有助稳定市场。
& J; b6 j/ g2 x+ ?- n- K- {
8 O' R* c% L% S4 x/ {
0 [+ i6 g- E. \+ C! C' E+ T) D其中一个影响市场的因素是严重的房屋短缺问题，温哥华被群山和海洋包围，向外扩张的空间有限。因此房屋供应长期以来受到土地使用区划条例的限制，价格也因市场上可供选择的楼房有限而被推高。然而，卑诗省政府最近订立的法例要求温哥华及其周边市镇修订附例，准许业主在标准地皮上兴建4至6个单位，以增加住宅供应，目前尚未可知这个转变会对市场带来什么影响。


有别于多伦多，温哥华的租金近年显著上升，自2021年以来，实际租金增加了约 10%。租金的飙升，加上当地相对较慢的房价上涨，有助于缓和地产泡沫风险。此外，温哥华人的收入增加速度也较多伦多人的快，这也促使风险状况趋向缓和。不过，温哥华的房屋负担能力危机仍然严重，尤其是对租户和首次置业者而言。

+ P. T  a2 I* p  w
分析指，全职就业职位可能不增反减；如果这趋势持续下去，将会对政府造成巨大压力，迫使其采取措施遏止人口的急速增长。


2014年瑞银全球地产泡沫指数排行榜：


第1位：迈阿密
第2位：东京
第3位：苏黎世
第4位：洛杉矶
3 ~* j) [& q( @( J, m" P' M  x第5位：多伦多
: z2 `& O4 `( C) ~  S  v第6位：日内瓦
第7位：阿姆斯特丹
: K$ t+ X9 a3 v第8位：悉尼
& {! [6 R: [9 a  b第9位：波士顿
) P$ R# _# D; n4 q2 I第10位：温哥华
第11位：法兰克福
# Y! x4 w$ d$ c: @第12位：香港
9 C" G' D2 b/ f6 `第13位：特拉维夫
; }) z& ^5 V# n4 W第14位：杜拜
1 I% F; g- ]% A4 r第15位：新加坡