瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大

cargo

瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大
7 u1 h- V. }! T6 c加拿大都市网
; G; {& t% M& l根据最新发表的2024年全球地产泡沫指数报告，多伦多及温哥华都位居十大之列，后者更位列全球实际房价升幅第6位，北美排行第2。
) C3 J% q& u3 |9 P% }

根据瑞银 (UBS) 本月发布的“全球地产泡沫指数” (UBS Global Real Estate Bubble Index)，多伦多的地产泡沫风险处于“高水平”，高踞全球第5，温哥华的风险则属“中等”，但亦位列全球第10。
  {1 N, v; `, s, w& b9 ~" {) u
- \- _" r5 c7 ~6 q+ r
这两大城市都具备独特的经济、人口和政策因素，象征著环球市场所面临的复杂问题。
% A) G& w6 `- q5 M, r# C
9 h! I$ C. ~: h) u, j
2 \2 q5 z& x1 p2 Z4 |

5 r  v; u1 _1 H' V( b( P( u租金方面呈大幅上涨，在温哥华，实际租金比2021年高出约10%。
& t' ^2 Q: T' c$ x5 x相对于市民收入的增长，房价近年来并未有超前增加。因此，目前的地产泡沫风险处于中等水平。


2 o3 ]6 j$ a' E( k4 E+ C在多伦多，地产泡沫风险与前两三年相比也有所下降，但仍被视为高水平。


与温哥华相比，多伦多过去三年来租金和市民收入的增长速度都较慢。


, m% n& M# Z3 A, f  y预期加拿大央行的减息可能会再次加快推高这两市的房价，因为对利率特别敏感的首次置业者的需求将会增加。

, N- ?" D/ H& m
$ ]" n" U1 j- e2024年瑞银全球地产泡沫指数
/ k+ T1 x' e2 @$ G
5 ^, G8 _/ P6 ^& @. y
随着融资成本变得更具吸引力，市场的钟摆可能会重新向买家倾斜，导致多伦多和温哥华的房价再度上升。

" C$ f. v) v- U7 P
然而，政府禁止外国买家入市、楼房库存增加、经济前景低迷等因素，都会减缓市道重回急速增长。
: U* Q% s' n# s0 Q7 U" l

% s& I$ B0 m! R/ h! B( r
: T/ x  m' V6 z" {9 Y

: p% }8 k) ~. v+ K8 P
温哥华在瑞银全球实际房价升幅排行榜居第6位
0 n- D* B4 |7 _  V

# m! l. _1 X; M* p6 t0 E2 ~多伦多的地产市场多年来一直处于急速发展状态。然而瑞银全球地产泡沫指数显示，多伦多现在处于险境，地产泡沫风险高。
0 ?$ z' M! v- ]1 n: W

( e: s) `& x! U& o$ E. t多伦多居民可负担居所面积减4成

, H& [) \$ H4 p/ H/ v7 i
0 j, u' c+ T# n3 f; P) m负担能力危机是造成这种风险的最主要因素之一。过去十年来，多伦多的房价升势远超市民收入的增长速度，把很多有意买屋的人摒诸市场门外。在巅峰时期，一般家庭住宅售价过百万的情况屡见不鲜，仅在几年前，这个价位还是不可想像的。利率的抽升虽然是为了抑压通胀，但却加剧了这种对住房负担能力的压力。


& V' s% Y. Z" G7 v+ {7 Q3 j# s$ n: w多伦多人现在能负担的居所面积，较2021年时平均减少了40%。负担能力下降导致交投量减少，许多潜在买家无力入市。然而价格依然居高不下，主因是业主不愿亏本放售，而且许多业主已锁定低利率的按揭贷款。因此，即使需求减弱，多伦多楼房价格仍然企硬。
: \, d1 p8 v* t% |* @6 j

在移民和科技行业蓬勃发展的推动下，多伦多人口增长强劲。新涌入的居民使住房需求保持在相对较高的水平，尤其是在租务市场。由于租金涨升速度快过收入，不少住户都在挣扎，导致要求政府介入地产市场的呼声日益高涨。
+ w2 b# Z8 G  G; r9 x+ j
- p( |2 n6 }, j- g( x4 z
, A* F3 {5 W$ H# j0 L3 D: ?9 n  O) H温哥华泡沫风险降级仍有暗涌
: L" k2 a* d% O+ k: n& \4 K' f
# x: ?- [/ i$ ^$ w) W6 S
: G! P( C& O1 z$ j# e, @/ k相较于多伦多，温哥华的市况看来相对稳定，但也并非没有风险。瑞银全球地产泡沫指数将温哥华的风险评估为中等，较数年前的高度风险有纾缓。

& z6 o  o! I, ?! y
9 q2 N5 _/ q" z, {& n6 \( }( v
0 m5 E3 H) E7 a- {1 v
9 \" D" h$ n1 ^6 }3 i

* Z& |) x/ u6 ~! h$ F/ n多伦多(蓝线)和温哥华(灰线)近年的地产泡沫指数均呈下降
/ m% y* Z9 T: A9 \/ T

0 T* C( f$ R) d, |& H跟多伦多一样，温哥华也经历了高楼价时期，但有几个因素有助稳定市场。
2 H8 v- K+ ]+ ]/ h( W% E" f% @
- \! p, L4 E4 s% K1 ^
其中一个影响市场的因素是严重的房屋短缺问题，温哥华被群山和海洋包围，向外扩张的空间有限。因此房屋供应长期以来受到土地使用区划条例的限制，价格也因市场上可供选择的楼房有限而被推高。然而，卑诗省政府最近订立的法例要求温哥华及其周边市镇修订附例，准许业主在标准地皮上兴建4至6个单位，以增加住宅供应，目前尚未可知这个转变会对市场带来什么影响。
* [, p- @1 T1 `9 o

有别于多伦多，温哥华的租金近年显著上升，自2021年以来，实际租金增加了约 10%。租金的飙升，加上当地相对较慢的房价上涨，有助于缓和地产泡沫风险。此外，温哥华人的收入增加速度也较多伦多人的快，这也促使风险状况趋向缓和。不过，温哥华的房屋负担能力危机仍然严重，尤其是对租户和首次置业者而言。

% A- |* F# ~; E5 B1 ^9 {! u
分析指，全职就业职位可能不增反减；如果这趋势持续下去，将会对政府造成巨大压力，迫使其采取措施遏止人口的急速增长。

* E/ |( p5 w: q" L
; u/ s! v1 c2 c8 M! q, H2014年瑞银全球地产泡沫指数排行榜：
1 H- C- k3 y, i; q  B; K9 L( p
2 n( V& l, W$ L9 d9 e7 d' y. N
第1位：迈阿密
第2位：东京
3 f) [0 v* l) @( e2 b! Q第3位：苏黎世
第4位：洛杉矶
, g% R+ d% Z' `, `% G第5位：多伦多
; w5 J4 |6 p1 b. M0 u8 Y% B第6位：日内瓦
第7位：阿姆斯特丹
$ K& l4 u, i0 G, z: J6 K第8位：悉尼
# T6 N% n/ s" d& o$ S" S第9位：波士顿
第10位：温哥华
8 z8 d  }7 \( E+ u第11位：法兰克福
第12位：香港
第13位：特拉维夫
第14位：杜拜
第15位：新加坡
' U. v! W/ d; v) T
. D! s8 {* w, J