瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大

cargo

瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大
加拿大都市网
根据最新发表的2024年全球地产泡沫指数报告，多伦多及温哥华都位居十大之列，后者更位列全球实际房价升幅第6位，北美排行第2。


# z/ t5 c5 U" c5 H2 R" j. W根据瑞银 (UBS) 本月发布的“全球地产泡沫指数” (UBS Global Real Estate Bubble Index)，多伦多的地产泡沫风险处于“高水平”，高踞全球第5，温哥华的风险则属“中等”，但亦位列全球第10。


这两大城市都具备独特的经济、人口和政策因素，象征著环球市场所面临的复杂问题。

) M4 f1 |% L. V/ S# \3 }5 {
  V* s4 z+ }0 i8 k# r
. E0 [" b/ X. n& o( F- A
$ ~% S, d3 M, b; t3 u# ]$ Q' Z$ R租金方面呈大幅上涨，在温哥华，实际租金比2021年高出约10%。
' l/ l/ \- \2 z. b9 M相对于市民收入的增长，房价近年来并未有超前增加。因此，目前的地产泡沫风险处于中等水平。
, J0 \- q" a7 P% o  \

在多伦多，地产泡沫风险与前两三年相比也有所下降，但仍被视为高水平。
5 t7 {- T! @/ R" o+ a! S5 ~* r! d
; C; H- o* e, S4 B$ J9 `& `% i
与温哥华相比，多伦多过去三年来租金和市民收入的增长速度都较慢。


: Y+ z3 g1 |0 D1 r9 Q预期加拿大央行的减息可能会再次加快推高这两市的房价，因为对利率特别敏感的首次置业者的需求将会增加。

5 U2 r2 f7 x& a9 C: u2 R
2024年瑞银全球地产泡沫指数
8 i( I$ F# w: F. x3 x

随着融资成本变得更具吸引力，市场的钟摆可能会重新向买家倾斜，导致多伦多和温哥华的房价再度上升。

2 n1 R& L8 I+ f, X3 }1 K
然而，政府禁止外国买家入市、楼房库存增加、经济前景低迷等因素，都会减缓市道重回急速增长。
1 K: O5 x8 k3 k" j9 H0 l7 X

0 F9 K. i4 F, }, }  ~: x
! D2 M7 G! c5 P+ `$ I" R2 Z


( E. ?* m5 K$ v0 e温哥华在瑞银全球实际房价升幅排行榜居第6位

# X8 I: Y) |4 P
5 U% f" i2 W0 r+ }# |6 \! C# w多伦多的地产市场多年来一直处于急速发展状态。然而瑞银全球地产泡沫指数显示，多伦多现在处于险境，地产泡沫风险高。
8 a5 M* X# U- G3 @
2 [- E' E2 s( {# ~, U
多伦多居民可负担居所面积减4成


& [7 \2 V% T% W( O负担能力危机是造成这种风险的最主要因素之一。过去十年来，多伦多的房价升势远超市民收入的增长速度，把很多有意买屋的人摒诸市场门外。在巅峰时期，一般家庭住宅售价过百万的情况屡见不鲜，仅在几年前，这个价位还是不可想像的。利率的抽升虽然是为了抑压通胀，但却加剧了这种对住房负担能力的压力。
- K% z6 o$ H/ X3 c

; m  L' a2 n8 z( x1 x多伦多人现在能负担的居所面积，较2021年时平均减少了40%。负担能力下降导致交投量减少，许多潜在买家无力入市。然而价格依然居高不下，主因是业主不愿亏本放售，而且许多业主已锁定低利率的按揭贷款。因此，即使需求减弱，多伦多楼房价格仍然企硬。
0 _7 b: W4 Q' D- @! z
: |/ \  t9 w! d8 ?/ j0 |
* S7 j, V7 @% O) @6 t' t- V在移民和科技行业蓬勃发展的推动下，多伦多人口增长强劲。新涌入的居民使住房需求保持在相对较高的水平，尤其是在租务市场。由于租金涨升速度快过收入，不少住户都在挣扎，导致要求政府介入地产市场的呼声日益高涨。
, K6 f( e6 N) [% X0 z! j

温哥华泡沫风险降级仍有暗涌

2 ~' [1 y/ Y& I  `' }+ R3 @
相较于多伦多，温哥华的市况看来相对稳定，但也并非没有风险。瑞银全球地产泡沫指数将温哥华的风险评估为中等，较数年前的高度风险有纾缓。
$ Z( Q' D* c* o. L/ n; K( A: X



( b& ^5 |& @/ P; w4 X8 F
! o  `  A5 |6 v; j. a6 z( H: F
多伦多(蓝线)和温哥华(灰线)近年的地产泡沫指数均呈下降

6 a3 q5 f; W6 Z* T& X& H3 _
跟多伦多一样，温哥华也经历了高楼价时期，但有几个因素有助稳定市场。
, C8 l& d3 Y8 _0 |
( ?9 \7 t# d$ }1 r. g. s5 C
其中一个影响市场的因素是严重的房屋短缺问题，温哥华被群山和海洋包围，向外扩张的空间有限。因此房屋供应长期以来受到土地使用区划条例的限制，价格也因市场上可供选择的楼房有限而被推高。然而，卑诗省政府最近订立的法例要求温哥华及其周边市镇修订附例，准许业主在标准地皮上兴建4至6个单位，以增加住宅供应，目前尚未可知这个转变会对市场带来什么影响。
/ }' A% v! Q3 q- B
5 ?" x; g- d% W. m% P4 U
# J* {( ^! R( O有别于多伦多，温哥华的租金近年显著上升，自2021年以来，实际租金增加了约 10%。租金的飙升，加上当地相对较慢的房价上涨，有助于缓和地产泡沫风险。此外，温哥华人的收入增加速度也较多伦多人的快，这也促使风险状况趋向缓和。不过，温哥华的房屋负担能力危机仍然严重，尤其是对租户和首次置业者而言。
' _/ i1 t+ l- n  V, }
8 x- z: t- ]) Q. |: q
9 N$ D2 N2 d7 L5 _4 f9 W分析指，全职就业职位可能不增反减；如果这趋势持续下去，将会对政府造成巨大压力，迫使其采取措施遏止人口的急速增长。
( ], K( I( s7 v7 ~+ G

2014年瑞银全球地产泡沫指数排行榜：

* N! H9 b2 i8 {; {+ V1 _% s
) u% E3 R4 _6 e第1位：迈阿密
7 y. @. |1 ~1 E9 X: W第2位：东京
3 P5 ^* w( S1 P4 h( l' Y9 w. B: y第3位：苏黎世
" n2 Y; G3 ^1 v第4位：洛杉矶
% X! I4 R, a( [第5位：多伦多
: c0 g) ^9 {3 @  d4 x7 \: Z# o第6位：日内瓦
第7位：阿姆斯特丹
' v% ?5 l* R) [( E7 A) r6 @$ L1 f第8位：悉尼
第9位：波士顿
第10位：温哥华
; m: y9 ?) }4 ^& ~第11位：法兰克福
, `* R- O/ F# f2 w第12位：香港
第13位：特拉维夫
$ q) L7 j  h/ ]2 P第14位：杜拜
! M- x* e" C9 |6 I" w8 `第15位：新加坡

( Y% S8 T  Y( \1 d2 D& a- x