瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大

cargo

瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大
  {/ }+ q! L5 E4 K8 c: i加拿大都市网
0 {/ m7 Y' K8 ?+ w/ @' R根据最新发表的2024年全球地产泡沫指数报告，多伦多及温哥华都位居十大之列，后者更位列全球实际房价升幅第6位，北美排行第2。

. b6 O0 u" m1 r' t9 V
. q+ o- w. x* X% r1 ?: {) L根据瑞银 (UBS) 本月发布的“全球地产泡沫指数” (UBS Global Real Estate Bubble Index)，多伦多的地产泡沫风险处于“高水平”，高踞全球第5，温哥华的风险则属“中等”，但亦位列全球第10。
! q, v: ~" Q' V7 U8 E, n: Z$ S

6 s) i; F" J  c这两大城市都具备独特的经济、人口和政策因素，象征著环球市场所面临的复杂问题。


+ z& Q5 t; ^- P" _* _+ P5 E

# q# R; F8 W# R租金方面呈大幅上涨，在温哥华，实际租金比2021年高出约10%。
$ t. e& o$ Y0 h8 ], Y+ k  h$ g4 v相对于市民收入的增长，房价近年来并未有超前增加。因此，目前的地产泡沫风险处于中等水平。
: |2 A. i, t1 n: ]0 x$ g1 g# a8 M
; Y8 s: N. U: m) L9 n  q
在多伦多，地产泡沫风险与前两三年相比也有所下降，但仍被视为高水平。
; x7 J# g, a! ?9 H6 S/ b

与温哥华相比，多伦多过去三年来租金和市民收入的增长速度都较慢。

" L2 b& k6 x, C
预期加拿大央行的减息可能会再次加快推高这两市的房价，因为对利率特别敏感的首次置业者的需求将会增加。

' t- W5 K& Z: J" @6 S( j3 K6 z
2024年瑞银全球地产泡沫指数
5 s' }# `* _/ G9 \6 ~1 e

$ l; s: F1 V$ u& h# q$ |* j随着融资成本变得更具吸引力，市场的钟摆可能会重新向买家倾斜，导致多伦多和温哥华的房价再度上升。
; S1 u) D* B" L  M

然而，政府禁止外国买家入市、楼房库存增加、经济前景低迷等因素，都会减缓市道重回急速增长。


5 k2 Q; }' L* N4 Y6 L2 i& [$ W
4 i, q1 ~8 X/ k* `/ Q0 n8 P


温哥华在瑞银全球实际房价升幅排行榜居第6位
5 Z: p8 R: F/ w; I5 ?% i5 v* @
2 ?* f* w5 V1 ~
" O0 y9 ?) |" {多伦多的地产市场多年来一直处于急速发展状态。然而瑞银全球地产泡沫指数显示，多伦多现在处于险境，地产泡沫风险高。
. R% a2 g6 E4 n/ H
5 U) {$ R2 p0 b  n" l
% N- n5 A. u( s0 l& O! c6 V9 m+ t多伦多居民可负担居所面积减4成

- j  d+ s6 a8 w6 x( l7 ?3 t8 P
7 q7 f) E# s0 l负担能力危机是造成这种风险的最主要因素之一。过去十年来，多伦多的房价升势远超市民收入的增长速度，把很多有意买屋的人摒诸市场门外。在巅峰时期，一般家庭住宅售价过百万的情况屡见不鲜，仅在几年前，这个价位还是不可想像的。利率的抽升虽然是为了抑压通胀，但却加剧了这种对住房负担能力的压力。

& w, ?$ i' u) E# [+ N0 [7 Z9 W
多伦多人现在能负担的居所面积，较2021年时平均减少了40%。负担能力下降导致交投量减少，许多潜在买家无力入市。然而价格依然居高不下，主因是业主不愿亏本放售，而且许多业主已锁定低利率的按揭贷款。因此，即使需求减弱，多伦多楼房价格仍然企硬。
$ H* R/ {: d" \6 T* k, Q
$ L: d7 ]! i8 Y" ]4 M- z
0 n/ @' ^2 \& Z5 k6 r& O) r9 U- z在移民和科技行业蓬勃发展的推动下，多伦多人口增长强劲。新涌入的居民使住房需求保持在相对较高的水平，尤其是在租务市场。由于租金涨升速度快过收入，不少住户都在挣扎，导致要求政府介入地产市场的呼声日益高涨。
6 c- z, m- h5 T& s! ?) a
9 Q0 z- D1 G  H( D
温哥华泡沫风险降级仍有暗涌


8 g, _: U7 R2 @8 {& m% O8 o. ^  A9 n2 H相较于多伦多，温哥华的市况看来相对稳定，但也并非没有风险。瑞银全球地产泡沫指数将温哥华的风险评估为中等，较数年前的高度风险有纾缓。

5 K: X* P' {; M/ O

2 J7 J' B- ~1 y/ \& b0 a5 f4 C
9 N4 `2 \  @! D" s

多伦多(蓝线)和温哥华(灰线)近年的地产泡沫指数均呈下降
; _6 Q8 R7 J/ F6 x9 Q
1 i6 v4 g4 x" l4 _& L/ n& ?% ?
跟多伦多一样，温哥华也经历了高楼价时期，但有几个因素有助稳定市场。

- s% X4 A2 v; b
其中一个影响市场的因素是严重的房屋短缺问题，温哥华被群山和海洋包围，向外扩张的空间有限。因此房屋供应长期以来受到土地使用区划条例的限制，价格也因市场上可供选择的楼房有限而被推高。然而，卑诗省政府最近订立的法例要求温哥华及其周边市镇修订附例，准许业主在标准地皮上兴建4至6个单位，以增加住宅供应，目前尚未可知这个转变会对市场带来什么影响。

. d1 c/ v' @) u3 z4 H. v
有别于多伦多，温哥华的租金近年显著上升，自2021年以来，实际租金增加了约 10%。租金的飙升，加上当地相对较慢的房价上涨，有助于缓和地产泡沫风险。此外，温哥华人的收入增加速度也较多伦多人的快，这也促使风险状况趋向缓和。不过，温哥华的房屋负担能力危机仍然严重，尤其是对租户和首次置业者而言。
; D+ L0 ]- [5 G7 e6 C# v

! q& `3 k9 o- x1 [* Q% z: q3 d分析指，全职就业职位可能不增反减；如果这趋势持续下去，将会对政府造成巨大压力，迫使其采取措施遏止人口的急速增长。

* {) a% ?$ N1 {9 {
' O) Z" w1 s$ D! e) p3 @5 s3 s2014年瑞银全球地产泡沫指数排行榜：
3 Y# o' {' x" P9 ~. q

第1位：迈阿密
, O3 n! ~2 b" ~& ?$ E, k第2位：东京
- S& N# c5 y: |, M2 T第3位：苏黎世
第4位：洛杉矶
第5位：多伦多
第6位：日内瓦
. z4 j6 D3 S* y/ E第7位：阿姆斯特丹
第8位：悉尼
) N; u! J1 a. s第9位：波士顿
. }  S! k( o# c6 t( @* U第10位：温哥华
9 w- Q& p/ U) A6 ^& P) z第11位：法兰克福
" j, Z( V! n  E/ z/ v第12位：香港
$ B- O1 {! L1 k. B/ u第13位：特拉维夫
第14位：杜拜
第15位：新加坡
5 ?; @+ N$ Y" w/ L% _7 Q! {$ A