瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大

cargo

瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大
$ ?9 y' E: }$ A& J9 H加拿大都市网
根据最新发表的2024年全球地产泡沫指数报告，多伦多及温哥华都位居十大之列，后者更位列全球实际房价升幅第6位，北美排行第2。
2 W/ a" N8 t4 x2 j1 K5 b

) x" M7 W* ?8 B6 b根据瑞银 (UBS) 本月发布的“全球地产泡沫指数” (UBS Global Real Estate Bubble Index)，多伦多的地产泡沫风险处于“高水平”，高踞全球第5，温哥华的风险则属“中等”，但亦位列全球第10。


$ I1 R7 s7 D; y5 o$ S这两大城市都具备独特的经济、人口和政策因素，象征著环球市场所面临的复杂问题。
9 b3 l1 s& N6 s5 R9 G3 w7 A9 D; ~' Z
3 G' |7 {9 ]( k- S2 S9 u
* z% s+ R  P; {" L# f- a

" c# ^' ~  G3 m( O  G租金方面呈大幅上涨，在温哥华，实际租金比2021年高出约10%。
2 }3 S' }1 g% \6 F4 ~7 Y1 N相对于市民收入的增长，房价近年来并未有超前增加。因此，目前的地产泡沫风险处于中等水平。

. D/ w- ?: B- |: ?0 T, k0 g
在多伦多，地产泡沫风险与前两三年相比也有所下降，但仍被视为高水平。
0 F$ Z$ o9 y! s" Q# T
0 r- s3 {  s( Y9 a+ y) G5 h
与温哥华相比，多伦多过去三年来租金和市民收入的增长速度都较慢。


1 q1 w, M- M$ ]2 C% a预期加拿大央行的减息可能会再次加快推高这两市的房价，因为对利率特别敏感的首次置业者的需求将会增加。
3 q2 h2 D9 H7 @6 ^+ T$ g7 {

2024年瑞银全球地产泡沫指数

# W# d9 f6 B  O1 _3 S
+ S0 Q0 W& B9 V1 v- q" k随着融资成本变得更具吸引力，市场的钟摆可能会重新向买家倾斜，导致多伦多和温哥华的房价再度上升。
* J; l8 k9 D7 k+ z# {0 m1 P

4 ]5 V1 o4 X4 x( }然而，政府禁止外国买家入市、楼房库存增加、经济前景低迷等因素，都会减缓市道重回急速增长。
( {, f+ x8 S$ [6 t


, V+ F# r4 Y  N' r2 \  g

; B. H) e" r& z5 ]4 s
温哥华在瑞银全球实际房价升幅排行榜居第6位

- b& b% f5 [; C5 C
0 n* T/ o" ~& E  }多伦多的地产市场多年来一直处于急速发展状态。然而瑞银全球地产泡沫指数显示，多伦多现在处于险境，地产泡沫风险高。
* e* T6 w# Z8 r7 G. h* h
& P: z( ]" a. k; b/ X
多伦多居民可负担居所面积减4成
. R# C) x0 u/ V* m. N

5 b" |7 w4 B+ `+ \# H2 Y负担能力危机是造成这种风险的最主要因素之一。过去十年来，多伦多的房价升势远超市民收入的增长速度，把很多有意买屋的人摒诸市场门外。在巅峰时期，一般家庭住宅售价过百万的情况屡见不鲜，仅在几年前，这个价位还是不可想像的。利率的抽升虽然是为了抑压通胀，但却加剧了这种对住房负担能力的压力。
$ f* H$ X: F9 n0 m1 J% p/ N

- r& R5 J/ J: N多伦多人现在能负担的居所面积，较2021年时平均减少了40%。负担能力下降导致交投量减少，许多潜在买家无力入市。然而价格依然居高不下，主因是业主不愿亏本放售，而且许多业主已锁定低利率的按揭贷款。因此，即使需求减弱，多伦多楼房价格仍然企硬。


: r8 \( F( D3 z4 k$ u8 w8 K在移民和科技行业蓬勃发展的推动下，多伦多人口增长强劲。新涌入的居民使住房需求保持在相对较高的水平，尤其是在租务市场。由于租金涨升速度快过收入，不少住户都在挣扎，导致要求政府介入地产市场的呼声日益高涨。


- w4 I+ e% B+ _7 y( i9 h温哥华泡沫风险降级仍有暗涌
) N4 e- D" o6 _: R- i3 j1 B0 p6 ?

相较于多伦多，温哥华的市况看来相对稳定，但也并非没有风险。瑞银全球地产泡沫指数将温哥华的风险评估为中等，较数年前的高度风险有纾缓。

* D6 Y" B8 Q) Z1 R1 B
+ r6 i, I5 R  `5 ?' w5 K

2 [% J5 j4 h/ Z9 ]

多伦多(蓝线)和温哥华(灰线)近年的地产泡沫指数均呈下降


5 S( ^( P/ s3 P; X& Y! \1 Y5 l跟多伦多一样，温哥华也经历了高楼价时期，但有几个因素有助稳定市场。
: O4 t& ~; }( z! K6 h. k
! `- ]/ [1 t5 r! G; m' `
其中一个影响市场的因素是严重的房屋短缺问题，温哥华被群山和海洋包围，向外扩张的空间有限。因此房屋供应长期以来受到土地使用区划条例的限制，价格也因市场上可供选择的楼房有限而被推高。然而，卑诗省政府最近订立的法例要求温哥华及其周边市镇修订附例，准许业主在标准地皮上兴建4至6个单位，以增加住宅供应，目前尚未可知这个转变会对市场带来什么影响。
2 W" v$ x) H2 K' h- d- Q5 Z0 K
" N; T/ T* }, G6 [5 J
有别于多伦多，温哥华的租金近年显著上升，自2021年以来，实际租金增加了约 10%。租金的飙升，加上当地相对较慢的房价上涨，有助于缓和地产泡沫风险。此外，温哥华人的收入增加速度也较多伦多人的快，这也促使风险状况趋向缓和。不过，温哥华的房屋负担能力危机仍然严重，尤其是对租户和首次置业者而言。


分析指，全职就业职位可能不增反减；如果这趋势持续下去，将会对政府造成巨大压力，迫使其采取措施遏止人口的急速增长。
, X8 p, f& v& K' M1 [" [0 \
% r! b0 H, }& t, s. \3 C7 f
# b) |' o2 E: G3 {+ G4 w2014年瑞银全球地产泡沫指数排行榜：
  F0 p$ [  M! m/ Y! W
. b; k( u- Z* g7 I
第1位：迈阿密
第2位：东京
5 L' a/ f" v$ P4 G( n5 F. B第3位：苏黎世
第4位：洛杉矶
4 H. ]$ G, ]2 }" L- `& O' @第5位：多伦多
, H0 U) `- Q4 h3 x+ t第6位：日内瓦
; l* y3 p8 B3 k- H! e1 H- q  G第7位：阿姆斯特丹
第8位：悉尼
第9位：波士顿
: y" x8 ^6 _8 l$ h- K0 o第10位：温哥华
: o# W. |% q  w. C5 `* J! m0 ^# P第11位：法兰克福
第12位：香港
第13位：特拉维夫
第14位：杜拜
  b+ {! c4 m' B" I4 r( }4 {7 |第15位：新加坡

: F: N" L1 y- H# k) f7 R- ~6 c