瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大

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瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大
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1 y- D' y- I  o根据最新发表的2024年全球地产泡沫指数报告，多伦多及温哥华都位居十大之列，后者更位列全球实际房价升幅第6位，北美排行第2。

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根据瑞银 (UBS) 本月发布的“全球地产泡沫指数” (UBS Global Real Estate Bubble Index)，多伦多的地产泡沫风险处于“高水平”，高踞全球第5，温哥华的风险则属“中等”，但亦位列全球第10。


! ?& b+ T2 j1 J这两大城市都具备独特的经济、人口和政策因素，象征著环球市场所面临的复杂问题。

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! F- I, Z5 h0 g- y, J租金方面呈大幅上涨，在温哥华，实际租金比2021年高出约10%。
2 j0 q* }$ z/ h' M% f相对于市民收入的增长，房价近年来并未有超前增加。因此，目前的地产泡沫风险处于中等水平。
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在多伦多，地产泡沫风险与前两三年相比也有所下降，但仍被视为高水平。
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与温哥华相比，多伦多过去三年来租金和市民收入的增长速度都较慢。
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预期加拿大央行的减息可能会再次加快推高这两市的房价，因为对利率特别敏感的首次置业者的需求将会增加。
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. m! K; x, w2 |9 B; t# r7 S- ~8 d2024年瑞银全球地产泡沫指数
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随着融资成本变得更具吸引力，市场的钟摆可能会重新向买家倾斜，导致多伦多和温哥华的房价再度上升。
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0 s5 d) B8 N  y5 l然而，政府禁止外国买家入市、楼房库存增加、经济前景低迷等因素，都会减缓市道重回急速增长。
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: i' A. J) x) b" ?# z- X# P温哥华在瑞银全球实际房价升幅排行榜居第6位
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. Z% R' o4 b, ]+ |多伦多的地产市场多年来一直处于急速发展状态。然而瑞银全球地产泡沫指数显示，多伦多现在处于险境，地产泡沫风险高。


多伦多居民可负担居所面积减4成

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! D( Q# e- _1 s/ ]2 p负担能力危机是造成这种风险的最主要因素之一。过去十年来，多伦多的房价升势远超市民收入的增长速度，把很多有意买屋的人摒诸市场门外。在巅峰时期，一般家庭住宅售价过百万的情况屡见不鲜，仅在几年前，这个价位还是不可想像的。利率的抽升虽然是为了抑压通胀，但却加剧了这种对住房负担能力的压力。

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多伦多人现在能负担的居所面积，较2021年时平均减少了40%。负担能力下降导致交投量减少，许多潜在买家无力入市。然而价格依然居高不下，主因是业主不愿亏本放售，而且许多业主已锁定低利率的按揭贷款。因此，即使需求减弱，多伦多楼房价格仍然企硬。


+ Y' L& X8 c3 o9 ?) _- f在移民和科技行业蓬勃发展的推动下，多伦多人口增长强劲。新涌入的居民使住房需求保持在相对较高的水平，尤其是在租务市场。由于租金涨升速度快过收入，不少住户都在挣扎，导致要求政府介入地产市场的呼声日益高涨。
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) j7 P7 T. S7 s  e4 V" Q温哥华泡沫风险降级仍有暗涌
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相较于多伦多，温哥华的市况看来相对稳定，但也并非没有风险。瑞银全球地产泡沫指数将温哥华的风险评估为中等，较数年前的高度风险有纾缓。

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0 Y2 Y1 o# b/ K# }7 B$ _, A$ V多伦多(蓝线)和温哥华(灰线)近年的地产泡沫指数均呈下降
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% C3 W" |1 q+ O1 Y. L) h: n跟多伦多一样，温哥华也经历了高楼价时期，但有几个因素有助稳定市场。

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其中一个影响市场的因素是严重的房屋短缺问题，温哥华被群山和海洋包围，向外扩张的空间有限。因此房屋供应长期以来受到土地使用区划条例的限制，价格也因市场上可供选择的楼房有限而被推高。然而，卑诗省政府最近订立的法例要求温哥华及其周边市镇修订附例，准许业主在标准地皮上兴建4至6个单位，以增加住宅供应，目前尚未可知这个转变会对市场带来什么影响。
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有别于多伦多，温哥华的租金近年显著上升，自2021年以来，实际租金增加了约 10%。租金的飙升，加上当地相对较慢的房价上涨，有助于缓和地产泡沫风险。此外，温哥华人的收入增加速度也较多伦多人的快，这也促使风险状况趋向缓和。不过，温哥华的房屋负担能力危机仍然严重，尤其是对租户和首次置业者而言。
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分析指，全职就业职位可能不增反减；如果这趋势持续下去，将会对政府造成巨大压力，迫使其采取措施遏止人口的急速增长。

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2014年瑞银全球地产泡沫指数排行榜：
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' J" A/ Q3 M+ d3 E& @第1位：迈阿密
) k; \, `/ I2 W第2位：东京
第3位：苏黎世
0 |/ U0 J" c4 {: l; y$ h& e/ }第4位：洛杉矶
第5位：多伦多
/ d4 t  Q0 X' ^) p/ w4 N" P7 K第6位：日内瓦
第7位：阿姆斯特丹
/ c7 L% z9 ^& x- P7 i/ R; y9 S9 j第8位：悉尼
- E$ ]& q4 ]# |* J* a0 W/ `' O7 x第9位：波士顿
第10位：温哥华
; l! l2 v* P- n; d第11位：法兰克福
第12位：香港
# b( ^2 L- Q/ K/ M第13位：特拉维夫
第14位：杜拜
, s# `+ `( ]% t. ~1 S0 ^2 \第15位：新加坡