关注! 加拿大公寓市场正出现危机

cargo

关注! 加拿大公寓市场正出现危机
' _! [; H" N% t0 q+ R, [         
: {% W& f- _( l9 s

  V+ A; v* b  g8 Y7 E/ p" e经过一波快速扩张之后，加拿大的公寓市场正面临急剧的逆转，大量未售出的库存和投资者的大幅撤退引发了整个行业的放缓。
1 W  d& G1 B/ ^! e+ ?
. u5 P7 c) b3 `' {& q
5 |# d" x! u7 Z; W5 }加拿大抵押贷款和住房公司 6 月份的一份报告发现，从 2022 年到 2025 年第一季度，多伦多的公寓销售量下降了 75%。报告还显示温哥华同期的公寓销售量下降了 37%。

6 p* `) s( x. @' ]2 }! T5 p
+ e9 i- m4 c2 _" Y

公寓是为了投资而不是为了居住而建
- {# N  ]9 I8 M5 a  Z! }( t1 W
  z; F" e2 I, l
与此同时，数据公司CoStar Group的一份报告发现，加拿大的公寓库存在过去三年中增长了400%。CoStar首席经济学家兼报告作者卡尔·戈麦斯(Carl Gomez)告诉《房地产杂志》(Real Estate Magazine)，大部分库存都是主要为投资者建造的小型单元。
: X4 h* I) M  X  @* G3 \) \. P( Z
) L. k8 `, a9 A4 `! t

+ f! K7 J1 r4 J) O, ^
“这些公寓不是为人们居住而设计的”，戈麦斯说，“它们本质上更像是一种对冲工具，吸引投资者”。
8 c( t7 F# v; Z, S+ O" Y然而，由于利率高于疫情期间，投资者现已逃离多伦多和温哥华市场，导致公寓价格难以承受。戈麦斯表示，要么降价，要么扩大公寓规模，才能消化库存。这对开发商来说并非易事，因为这两种做法都会蚕食他们的利润。
$ l, m9 s# H8 {& x+ |1 {
: Q" A$ r0 E6 W. G
不过，戈麦斯表示，鉴于他们目前正在流失资金，这或许是必要的。加拿大按揭及房屋公司（CMHC）的报告发现，在多伦多，投资者在2024年完成的预建房购买中面临高达6%的资本损失，自2022年以来，该市的项目取消数量增加了五倍。报告显示，在温哥华，同期取消项目的数量增加了十倍。

& T- E3 k9 g/ I( S" a! F# L5 Z0 v
" [& p* X4 V- A! G


; w6 w8 c' z  U/ Z$ z
房地产经纪人称风险被忽视

# F+ q( @$ C2 N$ K
4 C1 Y9 U4 ~: y2 Y0 b$ w( B6 n多伦多房地产经纪人克里斯托弗·比比 (Christopher Bibby) 告诉 REM，在利率上升之后，公寓市场在 2022 年真正开始崩溃。


“现在已经是大势所趋了”，他说，“价格已经开始下降了”。


CMHC的报告称，2022年至2025年第一季度，多伦多的房价下跌了13.4%，温哥华的房价下跌了2.7%。Bibby表示，过去两个月的房价下跌速度是他从业20多年来所见过的最快、最剧烈的一次，但这也刺激了交易在停滞后开始完成。
$ X5 g+ X/ L% ]6 N  |: l8 `

比比表示，利率较低时，预售价格高于转售价格，因为人们相信价格会持续上涨，但事实证明并非如此。再加上通货膨胀推高了材料成本，开发费用也随之上涨，而人们无力提高租金以弥补成本上涨，公寓的盈利能力已不如以往。

, }: H$ B$ g8 K5 W1 S
2 x% L% h  S* V0 h9 T+ `4 {" ABibby 早在 2021 年就觉得市场已经达到顶峰，但他表示卖家不愿相信价格最终会下降。当时他觉得这是一项冒险的商业行为，所以他对目前的情况并不感到惊讶。
9 W7 O" S5 J1 G: W7 f
% ^6 N, E0 C$ j1 c7 L
“人们没有评估自己购买的东西”，他说，“人们相信市场只会朝一个方向发展”。

: c! C1 W/ e) u, q
“经典泡沫”


8 y# e) B4 }% t% t在温哥华，房地产经纪人史蒂夫·萨雷茨基(Steve Saretsky) 告诉 REM，导致这种情况的原因是 20 年的牛市。
; Z% u; z! k& ~6 ~  z, _* x# H- R
3 D& h4 |# m2 S; [$ Z$ `% j
- m5 q' I7 U4 u) ]“这有点像典型的泡沫”，他说，“一切都在自行瓦解”。

) x5 b3 ?3 v9 m1 ~+ J+ h5 S
) a( P6 o1 p1 x( p. E! S1 y. i他说，当需求旺盛、利率低的时候，就会出现投机狂潮。现在，市场正经历着狂欢后的余波，创纪录数量的房屋竣工时间恰恰是错误的。
- R7 Z, t! B; B8 R6 D
0 X/ Y1 O5 c( i0 b
* D' w2 e# s/ F; l3 V: w加拿大按揭及房屋公司（CMHC）的报告称，2024年多伦多将竣工25,572套公寓，创历史新高，而温哥华则将竣工12,442套。报告显示，多伦多目前的库存月份比2022年增加了14倍，按照目前的销售速度，需要58个月才能售出所有库存。萨雷茨基表示，这意味着开发商现在将暂停新建项目，这将为三到四年后供应无法满足需求的下一场危机埋下伏笔。


不过，他认为，在经历了大约 20 年的价格调整之后，当前的公寓市场衰退是一次自然的市场调整。
" ]. G* p6 \+ E# V. g8 R
& l" X6 ~/ v0 R& D+ I# U
“房价连续20年上涨，基本上每年都在上涨，”，萨雷茨基说，“人们认为在房地产上不会亏钱。这会导致错误投资”。

4 C) t6 q* b% ]# v7 m 加西网
  c1 Q4 M- b: q  ^3 S& y8 q