瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大

cargo

瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大
加拿大都市网
根据最新发表的2024年全球地产泡沫指数报告，多伦多及温哥华都位居十大之列，后者更位列全球实际房价升幅第6位，北美排行第2。


根据瑞银 (UBS) 本月发布的“全球地产泡沫指数” (UBS Global Real Estate Bubble Index)，多伦多的地产泡沫风险处于“高水平”，高踞全球第5，温哥华的风险则属“中等”，但亦位列全球第10。
0 b8 r# v7 O4 d& f' Y
. f. \9 }5 n/ n; B$ h. |
这两大城市都具备独特的经济、人口和政策因素，象征著环球市场所面临的复杂问题。
3 W9 C# m) K3 L# C' |1 h5 c2 Y2 G" t

% P% }  {) m/ P( S  f

0 F1 a. W. U7 x8 ~6 s& q' j5 q租金方面呈大幅上涨，在温哥华，实际租金比2021年高出约10%。
相对于市民收入的增长，房价近年来并未有超前增加。因此，目前的地产泡沫风险处于中等水平。


在多伦多，地产泡沫风险与前两三年相比也有所下降，但仍被视为高水平。
% X4 ?( H* n* c
0 k5 t& A+ L/ I/ R+ j/ o# v
与温哥华相比，多伦多过去三年来租金和市民收入的增长速度都较慢。
8 E. H, X* S! S8 W

预期加拿大央行的减息可能会再次加快推高这两市的房价，因为对利率特别敏感的首次置业者的需求将会增加。

- T0 x/ m9 W- ?( {& i% w" {3 S
. J+ F& D2 _1 t8 C- a6 c2024年瑞银全球地产泡沫指数


* f0 c5 s* y: Q3 b& U5 b随着融资成本变得更具吸引力，市场的钟摆可能会重新向买家倾斜，导致多伦多和温哥华的房价再度上升。
& N/ X, i" J/ d
) m9 k, B9 S2 K. Z7 V
然而，政府禁止外国买家入市、楼房库存增加、经济前景低迷等因素，都会减缓市道重回急速增长。
0 t# f0 {: `) @

" w5 H# x4 i& a' ^. r! t
6 ~* [( d( Y7 a! }


6 C6 F. D/ Q6 Q1 [/ ~温哥华在瑞银全球实际房价升幅排行榜居第6位


+ K. A/ k5 Q* s9 F0 P多伦多的地产市场多年来一直处于急速发展状态。然而瑞银全球地产泡沫指数显示，多伦多现在处于险境，地产泡沫风险高。


2 l" z, S$ a, G! e6 j多伦多居民可负担居所面积减4成


2 z- j6 J* d9 Y6 ~负担能力危机是造成这种风险的最主要因素之一。过去十年来，多伦多的房价升势远超市民收入的增长速度，把很多有意买屋的人摒诸市场门外。在巅峰时期，一般家庭住宅售价过百万的情况屡见不鲜，仅在几年前，这个价位还是不可想像的。利率的抽升虽然是为了抑压通胀，但却加剧了这种对住房负担能力的压力。

' v. C" Y- Z8 A' w5 {# d2 W. k( K  j" x$ A
2 ?  B, i' C- h$ c, W8 W多伦多人现在能负担的居所面积，较2021年时平均减少了40%。负担能力下降导致交投量减少，许多潜在买家无力入市。然而价格依然居高不下，主因是业主不愿亏本放售，而且许多业主已锁定低利率的按揭贷款。因此，即使需求减弱，多伦多楼房价格仍然企硬。
& q& @0 F0 Z! h" B  R: b5 R7 W
. I! g' z8 y8 Q# R9 s
在移民和科技行业蓬勃发展的推动下，多伦多人口增长强劲。新涌入的居民使住房需求保持在相对较高的水平，尤其是在租务市场。由于租金涨升速度快过收入，不少住户都在挣扎，导致要求政府介入地产市场的呼声日益高涨。
7 O  W3 Q  o% [# R: ^
# k- C5 i( y  c4 e
; S" P) H7 H+ J6 N0 R0 N' t) N温哥华泡沫风险降级仍有暗涌
6 W+ ]3 |  ^! f  V. f5 e& j
2 \; {* R4 [! N4 ?
相较于多伦多，温哥华的市况看来相对稳定，但也并非没有风险。瑞银全球地产泡沫指数将温哥华的风险评估为中等，较数年前的高度风险有纾缓。
' v  ~7 @- H% s6 F( h1 e: Y: l

. R: u& I* x3 _  ?8 {
+ `3 h, C0 k! D6 r% p0 t2 S


& }: w1 X( h4 N2 ]9 A* B9 \$ U2 }/ a多伦多(蓝线)和温哥华(灰线)近年的地产泡沫指数均呈下降


跟多伦多一样，温哥华也经历了高楼价时期，但有几个因素有助稳定市场。

/ q5 F7 X8 E' n$ f
1 [  r2 I2 X/ s4 e, C$ e1 ]其中一个影响市场的因素是严重的房屋短缺问题，温哥华被群山和海洋包围，向外扩张的空间有限。因此房屋供应长期以来受到土地使用区划条例的限制，价格也因市场上可供选择的楼房有限而被推高。然而，卑诗省政府最近订立的法例要求温哥华及其周边市镇修订附例，准许业主在标准地皮上兴建4至6个单位，以增加住宅供应，目前尚未可知这个转变会对市场带来什么影响。

% `+ N. K$ b! F* l4 A; f. @; \# {7 S
有别于多伦多，温哥华的租金近年显著上升，自2021年以来，实际租金增加了约 10%。租金的飙升，加上当地相对较慢的房价上涨，有助于缓和地产泡沫风险。此外，温哥华人的收入增加速度也较多伦多人的快，这也促使风险状况趋向缓和。不过，温哥华的房屋负担能力危机仍然严重，尤其是对租户和首次置业者而言。

. R0 c( S9 C' ^' T. F0 y7 V5 ]
/ p* H$ x( @: C- y, r$ v# s分析指，全职就业职位可能不增反减；如果这趋势持续下去，将会对政府造成巨大压力，迫使其采取措施遏止人口的急速增长。


" a8 x1 H" p. M8 ?  H  Q& D2014年瑞银全球地产泡沫指数排行榜：
- O. R6 m* }3 g. y4 a7 V/ H" e% l
/ v. d" _# x8 q- }4 U
; \3 @3 n! B4 F& F) I5 {$ q第1位：迈阿密
第2位：东京
1 o! H6 P$ \3 N7 ]. J第3位：苏黎世
6 m0 U7 W/ f# P5 b9 S+ }, J第4位：洛杉矶
, A' x1 K% q5 O, u0 b% d第5位：多伦多
) j; h5 n7 y- R第6位：日内瓦
第7位：阿姆斯特丹
% |  x8 k; b6 C9 |& a第8位：悉尼
第9位：波士顿
第10位：温哥华
- U( b* ~4 D& J# e+ ^5 N第11位：法兰克福
" _2 w: }* \  c( X9 q, ]% U$ b5 y0 v第12位：香港
第13位：特拉维夫
第14位：杜拜
& U( t0 c1 T8 `* W: `! e$ d, f第15位：新加坡
3 t% o- i, T# }7 n1 E
7 y( V' ^3 y; P% d" G* t