加拿大房价压垮中产！月供逼疯家庭

cargo

加拿大房价压垮中产！月供逼疯家庭，政府会抄欧洲“社会住房”作业吗？

2 K" l: `. d# |, j! S



! P8 E: U: u: H* Z$ E
加拿大买房压力有多大？

/ _% ]1 s( Q/ P6 C  M$ U
  w4 B0 x5 i& d+ i以多伦多为例，据上周最新报告显示，多伦多4月房价虽曾短暂回落，但5月又上涨了$3,400元，达到$1,012,800元。购房者每月还贷需要多付$17元，月供涨到$5,139元，所需家庭年收入提升至$206,500元。

9 [5 w* b+ @% S7 L
" W- P0 d& K5 X高房价、高月供，越来越多家庭感到“上车”难度不断加大。

: T1 k8 m" [4 B' `% X  m% G2 g
2 g( h( F/ i' _在这种压力下，很多人开始反思，难道买房只能靠市场自救吗？有没有其他国家成功的经验值得我们学习？近年来，欧洲一些城市的社会住房模式引发了广泛关注，也许可以为加拿大带来一些启示。

8 S3 e8 o6 v  \1 d( {

, Q* M* g4 V: y. h5 [+ x/ H. b% ^
社会住房：人人可申请，终身可住
5 ]9 c7 U8 P0 C
7 ^  z) k: Z- r9 B) z
' C; v# G2 {# Q+ T近日，CBC News报道了这样一个故事：维也纳居民Lavica Salihbegovic最近经历了家庭的成长。随着第一个孩子即将出生，她和很多当地人一样，向市政府申请了一套更大的公寓。“那时候我正怀着第一个孩子，”她回忆，“原本的两居室楼房还行，但对我们来说确实太小了。”


  ~3 [0 b6 r6 ^! {; J5 H* c- k她通过一个在线门户网站提交了收入和需求，很快就在成千上万的申请者中等到了新房——一套靠近维也纳中央火车站的全新三居室公寓。


* w2 K' _, u6 H/ h, d2 ?这套公寓不仅归她所有，终身可住，还能传给孩子。

% H  ~! {$ C; @4 T- i9 p0 M
“我非常喜欢。这里就在市中心，很多和我们一样的年轻家庭都搬了进来，周围有大型校园、幼儿园、小学，还有舞蹈班、攀岩馆和超大的公园。”




Salihbegovic和伴侣其实收入属于中产，并不算住房最紧张的群体。但近年来，维也纳社会住房的成功模式引起了全球住房专家的关注。全市200万人中，超过一半居民享有高额补贴的租赁住房。
. f+ ?5 Q4 u7 H4 P; j& j" o
2 P1 R4 @) e, D, e$ H; S+ F4 N* U
9 m$ X' @! z. h: ~每年这些住房的租金还能为新房建设带来4亿欧元（约合6.26亿加元）资金，每年新建或翻新住房超过1.2万套。

$ F$ i1 j5 U9 B" n6 ^* o! U
欧洲不少城市同样面临租金上涨和房价高企的问题。专家们指出，奥地利等国的社会住房模式是缓解住房压力的最佳防线，各国政府都应继续加大投资。
* A7 r% ~0 I' C2 t
' S; j0 Y$ v/ i( a; w! O( e# b
不以营利为目的的住房体系，惠及中产与普通家庭
5 ~/ n& k- P8 G$ }/ v
" Q. e* D" S0 N3 M: Z  a$ Q5 o
: |* `6 R" z7 o# ASalihbegovic的邻居Amila Sirbegovic是市住房项目负责人。她本有一套自有公寓，但后来选择卖掉搬回社会住房，因为新分配的住房更现代、宽敞。

- U9 W  U' }% S) x
$ m) q+ @; D( G5 \4 }' u8 s这正是欧洲社会住房的特色之一——资格宽松，约四分之三的奥地利人都能申请，许多中产家庭同样可享“按收入定租”，租金上限只占家庭收入的25%。
" d3 e& J+ R+ g4 d
8 p5 |. a( o: d( `+ M8 W# J
这样一来，社会住房覆盖面广，消除了“福利房”标签，社区结构多元，无论是护士、环卫工还是公交司机都能在市区安心安家。
/ d$ N6 ?4 i  i) Z
- s5 o7 T' e2 `* ?  w6 n" U
奥地利有限利润住房协会政策专家Gerald Kössl表示：“你会看到不同群体、不同背景的人生活在同一个社区。这并不是临时过渡的方案。”
1 ~' D# Q% H% ]1 @

这些非营利或“有限利润”公司受法律限制，除3.5%外，几乎全部利润都必须用于再投资。欧洲住房优先组织专家Samara Jones认为，这种“良性循环”不仅提升了住房品质，还对整体市场起到了价格抑制作用。
) A6 C$ J/ b, |' Z  u
* {" M7 U# q8 m8 }* I+ s
/ u: m* Q* A1 F  R' Q不仅奥地利，荷兰、芬兰等国也普遍采用大型非营利机构管理社会住房。以荷兰为例，全国不到300家非营利机构，但集中管理并未带来加拿大常见的利润至上问题。
$ ?/ h; K7 ]) m" A( M
5 i. L2 I; ^: U$ `6 e
9 L1 C8 \3 y& x8 V/ @荷兰租客联盟负责人Zeno Winkels认为，这种体系下，租房体验普遍好于私人市场。

  l4 ]9 \) I/ n5 X/ V
政府积极介入，政策手段降低土地与建房成本
6 _9 m9 H* R; k/ {- `% h
" U% u( X/ z* B5 f1 g- m6 h+ z
% P6 n" D: Z/ z$ [! }- B% V非营利机构不能只靠租金维持低价，背后必须有政府大规模投资和政策支持。奥地利、荷兰等国城市会通过“优先购买权”积极购地，确保新建住房几十年甚至上百年都能保持低价，不像加拿大仅能维持20-30年。

7 l0 D0 F$ Q9 ^2 g4 K1 y& I
2 X) {& o: E3 t! X+ v1 C5 x

荷兰还允许将基础设施建设成本从地价中扣除，大大降低了土地购置成本。政府购地后，会为非营利机构提供长期低息贷款，帮助其持续建设和管理可负担住房。
( c. M# ^5 y4 P- v
+ X% u" X: @+ \  n* }$ [
, D$ {6 r/ _8 r9 p) z# m$ H' M西班牙住房组织Habitat 3专家Natalia Martinez表示，这样的投资机制不仅促使非营利机构更加负责，还保障了住房供给的持续扩张。


加拿大住房、基础设施与社区部最近也开始推动“租赁保护基金”项目，帮助非营利机构收购和维护可负担房源。
4 N9 X# q0 L  @  j8 H2 Y) l( c
& `- W: a% ], ]* o$ h. u; i
加拿大反无家可归组织Raising the Roof住房开发主管Adrian Dingle认为，并不是所有社区都有能力独自改善住房供应，这就需要政策的引导和投入。

6 U7 L: {4 W% ]7 ~9 c- d
% b; W0 [, l. h0 m/ u' J大格局思维：租金管制与多项政策共同作用

1 d; }1 M! w. g6 j
! C% p- ~+ }. k加拿大的一些专家们认为，如果能像欧洲一样扩大可负担住房定义、加大低息贷款支持，将对加拿大产生深远影响。
. m! o% A) |7 a! x7 g
! T8 I# T; @& L# |
但仅靠市场还不够，还需要包括租金管制、房产暴利税、对第二套房征收高额费用等更有力的政策干预。

0 ]/ r/ C# |( s% Y
8 V7 |$ l& }' I3 {以荷兰为例，《可负担租金法》引入强制性计算租金公式，让部分住房的租金直接下调50%以上。房产投机减少，房价回落。


4 J. v  D& E2 \4 m- B0 a5 ]新开发项目至少30%必须为可负担住房，城市和郊区均适用。加拿大目前社会住房比例仅为3.5%，远低于欧洲平均水平（8%）以及奥地利、荷兰等国的30%。
8 Z' U3 S5 {1 Y6 ]2 q: f

: m/ |( v( L1 p5 S& _加拿大Raising the Roof组织执行董事Sheldon Pollett坦言，加拿大长期规划和政治意愿仍有待加强。“我们已经等私营部门填补这个缺口很久了——但他们并没有做到。”
. C& g6 a% T; k) W6 A

专家建议，不能再等了，转变观念才是第一步。住房应像医疗、教育、养老金一样，是最基本的社会权利。
+ J$ x9 t- B& c
! L& T, P  e, D3 M$ L# F$ z- J
% `- j9 b+ }) B只有政府主动承担起责任，住房难题才可能真正迎刃而解。