联邦推最大胆的按揭贷款改革 但有4大疑问7 c, F- l4 S$ t# N- r7 Y* w* Z
) h7 t, l' J, ^& ?+ ~6 P5 I% m: c# D
% n) X+ Y( k% ~8 Q2 m9 L! u8 ~
/ W0 Z4 H7 v! s( i7 G6 ]- Y渥太华针对首次购房者推出所谓“数十年来最大胆的按揭贷款改革”,尽管新的按揭贷款规则对于有抱负的首次购房者来说是一个福音,但对于这些借款人和按揭贷款行业来说,仍存许多疑问尚未得到解答。
$ \0 F- u; V) a* Q0 }1 V
8 |' X% t2 V- x5 D4 j5 Y
+ p% z1 {3 S% E7 z" t& k《环球邮报》(The Globe and Mail)作者Penelope Graham撰文指,当局最近公布政策,当买家的首付款低于20%时,必须提供有保险的按揭贷款,该政策将于12月15日生效。2 v0 N! Y# |' l% y" Y$ F
8 g* S; Q2 _$ b& Z1 @
5 d0 _; L5 G2 z0 m! S
8 O) v5 c4 ] E2 `, j8 W2 s6 V7 V
~9 @/ c) N: [- i3 w7 ?" {9 a此外,这些买家现在可以获得有保险、价值高达150万元的房屋按揭贷款,高于原本100万元的上限。据财政部称,新政策将适用于整个按揭贷款市场的19%。4 a# c8 R( ` [$ X4 q
* d5 m* U. P' r* c* Y- y) ]- b0 b
1 E z: D- S& D
* J2 c5 A0 q' i1 ]8 d6 b+ z. k) |
所有这些都为首次购房者提供了一些急需的缓冲——他们正受到高房价和高昂借贷成本的双重打击。他们现在无需再等到凑齐20%的首付,就能购买价格更高的房屋了,他们以往的选择通常仅限于公寓,这将开放这一群体进入其他房屋类型市场。% v. i6 \7 y9 a
在这个价格点上继续成为受保借款人的能力,也将使这些借款人得以获得最佳市场利率——贷方通常向受保借款人提供最低的按揭贷款利率,因为他们的风险是由他们被迫获得的按揭贷款保险来支持的。较长的摊销期限也有助于降低每月还款额,从而改善现金流。9 C8 N$ g6 r, _+ Z9 ]
6 U a# T2 K h$ ?) d$ Z% W' [
6 [2 b. w. x( D' W* c4 Z! ^% ^# c
8 E& V. t7 q) Y+ J N4 e
+ j- m; N- G0 ^1 U Y/ \( D( h- Q+ @& x
s6 J+ `2 U" ^0 P. K这对于那些符合条件者以及按揭贷款和房地产行业来说,是个好消息,有关此类变革的呼声存续已久,但该公告仍留下了一些悬而未决的问题。以下是政府仍需要澄清的内容。
" F+ @/ y4 P$ \+ u# L$ z% l( W. S7 D3 t0 Q
8 a. I9 d* U# Q$ Y- _. t7 l& m. b, k● “中途”(mid-flight)申请怎么办?! n/ H0 m4 X6 o
0 s {: [4 A# ?% ^0 E
8 ~0 M* a) o. m( _新规定将于12月15日生效,但已经进行新按揭贷款交易的借款人怎么办?例如,假设买家已签署购买协议,且交易在新规则实施后完成,如果满足所有其他标准,这笔交易是否有资格享有30年摊提?还是只有15日或之后开始的按揭贷款交易才符合资格?: a6 Z' u4 C2 x2 Z* z/ s! H0 |
6 {: O3 f6 h2 v
2 b6 A1 _, e/ n: ]
● 没有保险的首次投保者想要续保怎么办?, i4 Q# e0 V' e9 E+ m2 g
, q' {: ]! L4 O D3 s* @7 {9 y+ I
假设一位首次购屋者购买了一套价值超过100万元的房屋,并且目前有未投保的按揭贷款。假设他们的房产价值尚未超过150万元,则该借款人在续约时是否有资格得到可获保按揭贷款?
8 l7 m/ Z# R* `6 [) J# N9 D
& l: y" }1 P/ U o) D5 W7 |
w$ h& {$ K( o2 k/ T, _& L+ _可获保按揭贷款与需要保险的按揭贷款不同,前者已支付20%以上,但价格和摊销仍处于保险准则范围内。在这些情况下,借款人可以选择可获保按揭贷款,其主要好处是使他们能够获得最具竞争力的保险按揭贷款利率。9 ]7 K" m; }, v$ P
! J, y# Q0 q9 A1 Z
6 p) x" z( y, q- p+ `- B& H
根据新规定,此类借款人仍符合拥有首套房屋的标准,且价格低于最高可保上限;他们可以选择让他们的按揭贷款投保,并在那时获得更好的利率吗?该保单是否适用于可获保按揭贷款,还是仅适用于交易保险按揭贷款?8 ^) m% g' n& m( J' E# d8 U
% h( d5 H; z. i( x) j
. m- O& |& Y8 R0 m5 [● 按揭贷款保险公司会提高保费吗?% r# W. `6 K! J5 g! E# D
1 H8 \& n4 \) Z' j0 L* H7 e* f4 A6 G1 h: Z: D$ p) G5 y; C
加拿大按揭贷款保险公司——加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.,简称CMHC)、Sagen和加拿大担保公司(Canada Guaranty)——过去在受保资格规则发生变化时,提高了新产品的保费。最近的例子是在6月,当时政府宣布延长购买新建筑的受保首次购房者的摊销期限,对此,保险公司将使用此选项的借款人的保费提高了20个基点。这次的升幅或时间还有待观察,但答案是肯定的,这很可能即将到来。7 b9 I& h9 N7 e- F
: Z* h" o; G" I# I- S0 g/ x; I% c1 E5 Z
● 监管机构能否加强按揭贷款压力测试?
, L6 Z# e: ~9 b u2 K
) I( i- J- |2 _; V) O. S" u
7 K0 |' q+ p" h/ ~对这些政策的一个主要担忧,是它们对加拿大按揭贷款市场带来的风险增加。他们将创造一个更大的借款人群体,其按揭贷款权益较少,但贷款金额较大,从长远来看,他们将支付更多的按揭贷款。尽管这些借款人将接受压力测试,证明即使利率上涨两个百分点,也有足够的收入来支付还款,但这仍然使他们——以及账上有借款人的贷方——处于更加不稳定的境地。
, `* h; \+ l8 R2 W: n$ X" H( y) s8 |9 L8 G+ A$ L
3 p, v5 D% g& [5 F8 R
如果加拿大银行监理机构、联邦金融机构监管办公室(OSFI)认为,银行承担了过多的高风险借款人,这可能会促使他们提高目前的压力门槛,这将导致这些新政策的好处消失。
& V; M ]9 t- b) t! U2 f
6 q( p( y; Y, F7 A, W3 t |