北京楼市这回真的降了 学区房一路跌回2016年底(组图)

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公积金新政后，买房者观望情绪比较严重。就像这边刚成交的一套57平的两居，7月挂牌价是750万，720万时房主没卖，现在的成交价是670万。房产经纪人李强说，我最近一个月的带看量只有六七个，很多同事熬不住回老家了。
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无论是稳定已久的一线城市，还是曾经火爆的二线城市，以及红极一时的三线城市，都开始潮水褪去。
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双11临近，北京的部分新楼盘也趁机开始打折促销。中国证券报记者近日走访北京地区多个楼盘发现，面临库存压力的北京楼市，进入10月后明显加快了促销力度：限时特价房、总价折扣、减配精装修改毛坯、甚至买房赠送豪车等促销手段层出不穷。此外，二手房市场降温明显，10月以来成交均价出现实质性下跌。
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9 H& G  I* D( Y二手房量价齐跌
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! W+ v6 l+ p$ r2 ]西城核心区：10月只卖出三套
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/ G* f4 K+ t% k5 s5 D; O, y北京二手房市场降温明显。
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5 N: y1 Z9 i! ~" {# z$ c+ k: E11月9日，在西城月坛区域某链家门店，店里冷冷清清，没有一个客户。房产经纪人李强向中国证券报记者介绍，目前月坛区域二手房均价在11.5万-12万元/平米，今年3-5月均价曾上涨到13万元/平米左右，目前下降了约10%。

8 Q& v  ~9 z+ J; t3 C3 v公积金新政后，买房者观望情绪比较严重。就像这边刚成交的一套57平的两居，7月挂牌价是750万，720万时房主没卖，现在的成交价是670万。李强说，我最近一个月的带看量只有六七个，很多同事熬不住回老家了。

李强提供的数据显示，2018年6月开始，月坛商圈成交量逐月下降，9月成交了4套，而10月只成交了3套。
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此外，中国证券报记者还走访了位于天通苑、回龙观等五环外的房屋中介。发现近期降价力度较大，且待出售二手房源十分充足。位于天通苑附近的某我爱我家店面工作人员向记者表示，天通苑房源很多，基本都在5万元/平以内，二居室在4万元/平米左右。单价3万元以下的大户型源很多，面积都在150平米以上，只要能接受得了塔楼结构。

回龙观、天通苑很多是经济适用房性质，只有部分转成了商品房。经济适用房要多交三十几万的税，除了报价，还要看房屋性质。店面人员坦言，最近卖的多，买的少。去年3.17调控前，二居室报价在6万元以上，今年6月也得4.5万元以上，现在算下来也就4.2万元。店面人员指着一套报价360万元、86平米的两居室极力推荐道。
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' a* L3 K( \* n8 x" @受新房市场限竞房大量上市冲击，10月以来北京二手房成交均价出现了实质性下跌。
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" B/ d- k* A3 o4 K, R贝壳研究院数据显示，10月二手房销量环比跌幅达四成，创今年2月以来近8个月销量新低。10月北京全市二手房成交均价为61103元/平方米，环比下跌1.2%，连续两个月环比下跌，在城四区占比回升的基础上，北京均价的下跌是实质性松动。
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! H# i# n. O- R, @7 N8 M此外，11月第1周，北京二手住宅链家成交均价5.97万元/平米，环比跌幅达2.8%，是2018年以来剔除受节日、政策等因素影响之外的周度跌幅最大值。

直击现场：新房花式促销不断
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1 d- l) v' f4 L5 ]& q* `, b! k11月9日，中国证券报记者来到位于朝阳区肖庄附近的一处新楼盘，售楼处看房的人很少，样板间里的人也寥寥无几。这个定位高端楼盘的项目，单价为7.9万元/平米，户型从86-160平米不等。该楼盘8月开盘，至今仍在大力度宣传，并声称有9.9折9.7折之间不等的折扣。
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售楼处销售人员表示，总价1000万以上、137平米以上的户型有折扣。一次性交全款有9.7折，15天内交齐。一次性交全款的40%，有9.9折优惠。若不是楼市低迷，这种高端项目早就没有房子了。

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而被认为低于市场价的限竞房，由于下半年大量入市，项目去化率不甚理想，也推出了9.9折等促销活动。
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甚至还有房产机构推出双11光盘节，包括万科、保利、中粮、远洋、招商在内的多家大型品牌房企的部分在京楼盘均有参与。截至目前，该活动已吸引到数百组意向客户，150余套优惠房源有部分已被认购。
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( B* q  X+ I4 i! D) }9 I中国证券报记者了解到，新楼盘别墅项目降价力度较大。主要由于总价较高，对开发商回款而言，更有优势。
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* j1 w/ i5 t& o. Y) _) L据专营高端别墅业务的豪宅网CEO刘军介绍，双十一期间，北京的高端别墅也是折扣惊人，以大量新盘聚集的昌平奥北别墅区为例，目前的促销折扣力度从10%-37%不等。

9 Q; ]% ~0 v) f3 v9 n) N9 l2 _( e刘军认为，折扣力度主要与项目和开发商的需求有关，有的项目在顺销阶段，借助双十一促销，一般折扣在10%左右。而有的项目临近清盘或者年底回款任务较大，就会折扣力度巨大，给出20%以上的折扣。目前的新盘促销很多是年底回款、年底冲业绩的特殊需求导致。
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% V: w9 D' |  y; V% U' r& _2 g供求关系逆转
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  z; D# C9 v; ~4 ^0 B; B5 B7 V9 z随着今年大量限竞房入市，北京市场供求关系正在发生逆转。
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. m3 \( K6 K+ W' R供给方面，中原地产研究中心统计数据显示，截至日前，北京年内商品房住宅供应套数已经达到了32635套，这也是最近3年第一次超过3万套。而2017年同期住宅供应量只有20269套，年内供应量同比上涨幅度达到了61%。

0 j& c* K. ~0 Z# A( ~诸葛找房首席分析师陈雷表示，近期新房供应加速，但市场观望情绪较浓。9月公积金政策调整后，市场购买力尤其是首置刚需购买力被进一步削弱，市场遇冷较为明显。

, W* F4 Z' C9 p. `8 A中原地产首席分析师张大伟分析认为，随着后续供应量的继续上升，去化难度加大，区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。
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一线城市房价全线下跌？

4 H8 M7 f& c* N. H除北京外，上海、广州、深圳等一线城市房价从8月开始也都出现了转折。
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. `6 ^* C1 J9 \, {; W( i0 o据国家统计局发布的数据，8月，15个一线和热点二线城市新房价格环比首次全面停涨，二三线城市新房价格环比涨幅均明显回落。
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# m/ I9 q2 r3 q% b0 s' m; I易居研究院的数据显示，今年10月，北京、深圳等10个城市二手房成交量为3.9万套，刨除春节异动月份，创下48个月以来的新低。其中，北京与深圳的二手房成交套数分别环比下滑42%和24%。

+ a- L. p3 W/ f" h+ h( Y4 ?% B% \多个城市的房地产市场出现冲高回落，房价调整开始从点蔓延到区域，热点城市房价逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续走高。中原地产分析师张大伟表示，热点城市进入卖不完的时代，包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等城市，库存均出现环比上升，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。

针对后续走势，陈雷预测，供求双方一直在变化，部分一线城市新增住房供应大于当月成交，是由于近期限竞房集中入市造成，部分需求萎缩是调控导致。未来趋势为政策稳定市场，市场若发生变化，会有相应幅度的政策进行稳定和调控。