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加拿大楼市过热 专家促第4度干预 3种方式6 z1 D) O8 y5 ^
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在极低利率推动下,加拿大房地产市场热潮经久不熄,国民累积的债务随之持续上升,令联邦财政部长费拉逖备感需要进行第四度干预的压力。
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加拿大中央银行本月稍早时便指出,本国国民负债过高是「最严重的国内风险」;多伦多道明银行(TD Bank)首席经济师亚历山大上周更进一步敦促费拉逖,不要再等待,应该立即干预。
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亚历山大在其研究报告中提出三种干预方式,其中包括将房贷最高偿还期限,从现在的30年缩短至25年,或者将购屋最低首付比例由目前的5%提升至7%。他建议的另一项干预方式是对借贷者进行承受能力(stress test)测试,测试借贷者在利率上升至5.5%时的还贷能力。 + [1 M6 B1 H9 x" H2 W# Z$ t
; R6 R& G- h. O7 t% m他表示∶「我们的建议旨在让市场缓慢回到健康的状况,而非以激烈的行动刹车,从而损伤经济。正如在结冰的路面上行车,这时不能猛踩刹车,而是应该缓缓刹车,以逐渐缩小风险。」 " `; m, h; t# a) {- l
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资本经济研究所(Capital Economics )的分析师马达尼认为,现在开始收紧房贷申请政策恐怕为时已晚,因为房价即将下跌。
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为了防止国民举债过多,联邦政府已三度采取行动。过去六年来,费拉逖先是将房贷最高偿还期限从40年缩短至30年,又规定必须有一定比例的首付才能申请房贷。可是,每回收紧房贷政策实施後,申请房贷者数量减少一些,不久又故态复萌,房地产市场重新火热起来。 ! h3 u# e" L% |& d( z- H+ w, J
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上周公布的最新数据显示,加拿大家庭负债仍以每年6% 的速度增长,房地产销售量上涨8.6%,全加平均房价达到37万2763元的接近破纪录水平。
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然而,亚历山大觉得,费拉逖尽管对国民负债节节上升忧心忡忡,但他恐怕不敢贸然第四度采取措施干预房地产市场,因为他担心由此带来严重副作用。 I: l; k2 U4 A& }0 {* _
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丰业银行(Scotiabank)经济师赫特分析道,费拉逖是害怕冷却房市的行动会导致减速过快。5 ]: o7 v. ?2 V3 P0 `+ U
3 t/ P1 x9 k& J4 b. p如果未能达成令房市缓慢恢复平衡状态的预期目标,便有可能损及整个经济,而目前经济正处於不稳定和脆弱状态。赫特解释,房市如果急剧冷却或许损害消费者信心,消费者支出占据本国经济活动的60%,这就是费拉逖投鼠忌器的原因。 # k6 C! I7 L6 [6 b, X; S4 c
5 D# h! d. Z, F o8 O2 O( N) ]4 q赫特主张,联邦政府已采取了足够多的干预行动,再度干预可能造成难以预料的恶果,而目前房市已有自动冷却迹象,因此还是以继续紧密关注为宜。$ l% F4 Z% E2 y, x' ^" t+ O
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亚历山大等经济学家都认为,目前加拿大国民负债率太高,家庭负债与收入之比2011年第四季已达到150.6,还会进一步上升至160,美国房地产市场崩溃就是在这个家庭负债率水平上爆发的。 7 J# B5 R& `- @
4 n1 k, Y8 T2 f* p2 N/ W他说,所有经济学家都同意,加拿大房价上涨得太高,已造成加拿大经济失冲,经济学家们难以达成共识的只是,费拉狄现在是否必须立即干预。
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