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[财经新闻] 夫妇买了多套公寓每月亏$5000,投资者纷纷逃离

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发表于 2024-12-3 16:28:18 | 只看该作者 回帖奖励 |正序浏览 |阅读模式
夫妇买了多套公寓每月亏$5000,投资者纷纷逃离2 y; H+ d/ R1 n# u1 A

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/ N/ K5 p( v9 r; T由于贷款成本高和租金低迷,多伦多一对夫妇在疫情前后购买的多套公寓现在都是负现金流,每月亏损近5000元。他们表示,不会再考虑公寓作为投资选择。
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" T9 q( z( x' M7 B* o8 R) ]6 f1 z& G据Globe and Mail报道,Jacqueline和Leo Francis在2013年购买的第一套公寓为他们带来了丰厚的利润。他们以30万元购入,2022年以80万元售出。3 \/ s. ]6 [- `1 M2 A- P# b% h
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' B8 h: d3 \3 d2 t, K然而,他们购买的第二套公寓楼花却成了财务负担。这套位于多伦多北部一处繁忙购物中心附近的公寓,在2018年支付定金后,他们于今年1月以52.8万元的价格完成交易。: d6 Q3 t* c9 u; l+ [  h# t+ f
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但是这套公寓正在让他们亏钱。他们的按揭贷款利率为8.3%,贷款金额为41万元。按揭付款、物业费、税费及其他支出总计每月约4200元,而他们每月的租金收入仅为2400元,相当于每月负现金流1800元。8 ]/ P. ~! J7 r, P! \& O
他们购买的第三套公寓楼花位于多伦多东部Beaches社区。他们与另一对夫妇合作,于2021年支付定金,今年5月完成交易,这套公寓的价格为84万元。0 l4 `! O( P( N9 v6 e6 v

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% H7 |& `3 n" ]6 Q$ t这套公寓同样在亏损。业主为此办理了两笔按揭贷款,加上其他物业开支,每月成本约为6700元,而每月租金收入为3650元,这还是因为购买时提供的一年租金保证而提高的价格。他们的现任租户每月支付3100元。相当于每月负现金流3100至3600元。
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# j! I4 T9 a( K9 x: U6 B随着成本不断增加,Francis夫妇对投资公寓楼花失去兴趣。Jacqueline说:“如果是今天,我不会再买。这种投资占用资金时间太长,你可以把钱投入到其他地方。”
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投资者兴趣减退,市场面临长期调整) Z+ d* h9 [8 r
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由于公寓楼花的价格不再年年飙升,租金也无法覆盖贷款支付和其他费用,许多投资者表示,他们没有计划再购买更多的公寓。这种投资兴趣的减退让人们怀疑市场不再会回到以往的繁荣,或者当前的低迷意味着公寓楼花行业的长期结构性变化,受挫的投资者正在寻找更安全的回报渠道。
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. ~1 m1 B' G( ]3 f投资者曾经占多伦多公寓楼花购买量的70%以上,他们的兴趣消退是加拿大公寓楼花销售大幅下滑的关键原因。据商业房地产公司Altus Group的数据显示,今年第三季度,多伦多的公寓楼花销量创下新低,仅764套,同比下降73%。
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在卡尔加里,第三季度的公寓楼花销量同比下降61%;温哥华和蒙特利尔的销量分别下降27%和40%。
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# x" V$ Z0 i) x! X+ b专家预测,公寓楼花的投资兴趣将持续疲软,直到这种投资再次具有盈利能力。而要实现这一目标,房价需要大幅下降,利率需要进一步降低,需求需要增加,租金也必须上涨。
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但这些条件难以实现。房价不会下降,除非建筑成本显著降低;利率预计会下降,但没人知道下降速度有多快;租金的上涨需要租户能负担更高的租金或更多的新移民涌入加拿大。然而,收入增长缓慢,而联邦政府已削减未来将接收的新移民数量。! ~6 \9 ^7 K4 F+ A7 m) ^6 Q; k

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4 l" c+ m) e8 J; s" X7 c这一切都表明,曾经利润丰厚的公寓市场可能正在经历一场长期转变,而公寓市场占据了加拿大租赁市场的很大份额。/ F; A1 n  x; O

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7 p; h. t( n. W# W- c' U加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)副首席经济师Aled Ab Iorwerth表示:“我担心这是结构性问题,随着高昂的建筑成本和有限的收入增长,租户负担更高租金的能力较低,利率需要大幅下降并在较低水平维持一段时间,才能吸引投资者回归。”
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' O& ]* q4 i$ ?  k建筑成本和价格的压力
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/ Z6 r: m, Z9 {# z! f5 q1 x过去十年,开发商为了应对建筑成本飙升和城市征收的开发费用而提高售价,预建公寓的价格大幅上涨。今年第三季度,多伦多地区预建公寓的平均售价为每平方英尺1338元,意味着一套650平方英尺的公寓售价约为87万元。相比之下,2014年的均价为每平方英尺552元,同样大小的公寓售价约为35.9万元。
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温哥华今年第三季度的均价为每平方英尺1250元,而2016年第四季度为933元。" L7 \: |2 t4 V- ?; D# y

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卡尔加里今年的均价为每平方英尺558元,而2016年为425元。蒙特利尔今年的均价为764元,而2014年为338加元。& _; l) }9 F6 k, |

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Altus Group数据解决方案副总裁Raymond Wong表示,目前的投资回报对投资者来说并不划算。一些建筑成本有所下降,但全国有多个基础设施项目将消耗公寓建设所需的相同资源,这可能会维持高昂的价格。2 V2 P9 H4 a) n1 x! k. I

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为了缓解建筑成本,开发商缩小了公寓单位的面积。但这使得公寓对想要更多空间的住户来说吸引力下降。$ _% _3 B  n; x' i  {# A5 e- C
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9 X- G2 t0 [$ E8 ~: T  c  _即便建筑成本下降、按揭利率降至3%左右,投资者也需要重新建立对公寓作为稳健投资的信心。
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/ w! t' b1 T( P6 d! r投资者纷纷退出
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房地产投资者Stephanie Pineyro表示,目前购买更多公寓不符合她的投资组合。她曾以73万元购买一套多伦多的公寓,以54.5万元购买了一套温哥华郊外的公寓。这些公寓并没有亏损,但她对现在再买一套毫无兴趣。“如果你现在想赚钱,公寓既不会给你现金流,也不会升值。”8 ?8 ~/ e, U5 D- b! ]7 n

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7 \$ w& q/ c! z2 Y2 D) tFrancis夫妇计划出售他们的两套公寓。他们位于多伦多北部的公寓挂牌价为62.4万元。当他们在2018年支付定金时,中介告诉他们这套公寓至少可以卖到80万元。他们计划继续投资房地产,但不再考虑公寓楼花。6 ^0 Z$ g/ I/ k! l: A

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