看好加拿大楼市？地产投资另一途径：REITs

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看好加拿大楼市？地产投资另一途径：REITs

[url=]2012-07-30 13:48:00[/url]来源:明报
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在加拿大进行房地产投资，一般人採取的方式包括买卖二手物业﹑楼花投资以及买旧屋(地皮)重建。其实﹐投资地产还有另一途径﹐这就是地产投资基金。 # ?# W9 K* n$ M6 i3 I, o6 j  d一些有意在加国创业的人﹐在进行市场调查或尝试之后，认为还是地产领域机会相对较多，可因应个人财力而作出或大或小的投资 。至于规模不等的商业和住宅项目开发，这类投资存有风险，并非是稳赚不赔的生意。有些本地的知名发展商开发新项目的时候，为分散风险和筹集资金，都需要寻求合作伙伴共同开发。地产投资基金(Real Estate Investment Trusts﹐简称REITs)可让投资者毋须重金投入﹐不需要涉及日常经营管理，便可参与大型地产项目投资经营，分享利润的分配，并可以随时取回资金。 对房地产有兴趣的投资者，可以花时间对地产投资基金进一步了解，考虑是否将其列为地产多元化投资策略的方向之一。 . x; U3 K: M" x9 [ 在世界各地一些国家/地区都有地产投资基金，到1993年才在加拿大出现。 , w! t0 S0 X7 G6 x9 r9 N$ U刘姓地产经纪表示﹐REITs有私人持有和在股票市场挂牌上市的两种方式经营。其操作塬理是通过私人或股票市场筹集资金，主要的投资方式是购买或开发各类柏文大楼﹑商场﹑酒店﹑商业(办公)大楼等物业，自己持有管理并出租给直接的用户;另一种方式是经营住宅和商业类房贷业务。目前REITs项目以直接投资物业为主，经营房贷的较少，也有同时经营两项业务的。以加拿大而言，它们的投资重点是各种零售物业。REITs有多种的特点，具体来说，主要如下： 自由买卖 ( `2 i( {1 a& J% k5 i如同其他的股票投资，REITs可在股票市场自由买卖，投资人可根据自己预算和市场风险的接受程度，来决定买卖的时间和金额，而且可以在需要的时候获利离场，或者增加投资金额。对于大多数投资者而言，由于资金有限，他们很难对多个(种)物业同时投资来分散风险。但针对REITs﹐ 可以将资金投放到类别(方向)不同的基金中，利用槓杆塬理来分散风险。相对而言，直接投资物业，比较缺乏快速资金套现的灵活性。 $ Z4 m3 M2 r: H; C: h 税务优惠   ( p& ?. G) u! A$ C' Q1 w/ j刘姓地产经纪说﹐投资REITs可以享受到双重的税务优惠。首先，它们发放的红利是没有扣除公司税，没有通常的双重徵税问题，另外，投资者从REITs所得的红利是来源于不动产投资，它不是一般赚取入息(earned income)或利息(interest)，而是属于资本增值(capital gain)，将它计入投资者年度总收入的方式不同;而且，按照一般的会计塬理，capital gain是在处理(出售)投资标的物的时候才会产生。因此，投资人有延后推迟交税的空间，可以根据个人的收入情况，制定出最为有利的税务规划，达到节税的目的。 % `1 `2 U9 m5 k) [; T5 L0 _「REITs这种投资产品，让一般的小投资者有机会分享到大型不动产项目营运的利润。但美国经过2008年的地产泡沫之后，所有与地产有关的机构和金融产品均身受其害，这当然也波及到直接投资经营地产，以及房贷业务的REITs，因此很多美国的REITs基金元气大伤，亏损严重。」刘姓地产经纪又说﹕「相对而言，加拿大的项目虽然发展较晚，主要投资加国大城市中的大型商场，商业大楼和出租柏文，以租金作为主要利润来源，其10年来的回报均保持稳健的水平。 & h) C) w( ^& M2 R7 Q/ W像其他股票及基金一样﹐REITs也存在风险。刘姓地产经纪强调﹐他并非投资顾问或会计师﹐有意投资人士如果需要全面了解有关投资和税务问题，应该向相关专业人士谘询。 地产投资基金的概念 根据MBA智库百科的资料﹐房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。 以获得投资收益为目的的房地产投资基金是通过「集合投资制度」间接从事房地产投资，是因为房地产投资基金具有流动性高、变现能力强、集合投资、专家管理、分散风险、降低交易成本、运作规範的特点。 ( R- [/ q, J! K$ j8 e8 P