破灭的发财梦：倒卖加拿大楼花者的贷款危机

calgary

三年前欲通过买卖楼花而块赚一笔的投资者们，目前会出现贷款危机，在加国在严格的贷款政策出台后，他们无法满足更严格的新的贷款条件。在严格控制的房屋贷款融资环境中，这些投资者不得不面对其快速发财梦破灭的严酷现实。

　　破灭的发财梦：倒卖楼花者的贷款危机
　　在过去几个月，按揭经纪人、房地产经纪人和开发商发现,许多在两到三年前购买柏文楼花的买家目前为了匆忙成交，手忙脚乱地四处筹钱。
6 {& i1 m5 `+ G3 |6 ~5 \
　　据多伦多柏文公寓行业的一些业内人士称，由于放贷机构现在已经不再热衷于向公寓买家提供贷款，有些买家为此不得不放弃数万元的订金，还有些人被迫向家人借钱，或是在自己的主要住宅身上打主意，以便能凑全他们购买的公寓的尾款。
4 d/ u/ p" s5 K9 W) o
3 y& ?  e- Z: w! D. b. A" |: T　　遭受打击最大的是那些在购买柏文楼花时从放贷机构获得预先批准按揭贷款的自雇职业者。因为在公寓接近完工和需要支付尾款之际，他们被告知需要支付购买价格的35%至50%，而不再是20%作为首付，否则他们只能选择次级放贷机构，但利率将会高达两位数。

8 ]8 b1 B$ P3 a- T4 b　　还有许多打算购买公寓进行炒房和出租的投资者也震惊地发现，虽然他们在购买柏文楼花时已经获得预先批准的按揭贷款，但是由于渥京收紧了按揭贷款规则，他们不再是放贷机构的座上宾。

　　在过去几个月，多伦多房地产律师Oksana Miroutenko已经处理了两宗涉及购买柏文楼花的个案，个案中的客户都是在入住新落成的公寓后才发现，因为难以达到新的更加严格的按揭贷款条件，他们无法缴付公寓的尾款。
7 N" u# e9 ]+ A+ @) u4 g
　　Miroutenko称，其中一名客户是从事合约工作，因为无法赚取稳定的足够收入而未能达到银行的贷款要求。另一名客户则是已怀孕，而他的丈夫又在他们购房后失业，导致他们无法获得按揭贷款去完成购房交易，他们因此损失了高达$35,000元的订金。

　　多伦多房地产经纪人，柏文开发商兰姆(Brad Lamb)称，这是过去10年中他所见过的最艰难的融资环境。

1 Z1 R  _, c- @9 c+ @　　兰姆称，在过去一年里他的四个开发项目中约有800个柏文公寓单位完工，其中只有三位买家无法完成交易。还有大约15名买家寻求将他们的公寓在所谓的转让市场上挂牌，以期在交付尾款前将它们出售。
, n; }6 B. E4 \2 `& i: C2 d& `  H6 f
　　兰姆补充道，人们显然是在手忙脚乱的完成交易，但是在一些人背负了超出他们负担能力的债务后，更大的问题还在于数千元合并销售税(HST)和其他一些交易费用，例如不断升高的城市发展费用，这些费用都是买家始料未及的。
' l1 n* v0 k2 c  ~) i" D3 _
3 a" O$ ~3 P  J3 f, S; m! ]6 f　　但是在联邦财政部长弗莱厄蒂(Jim Flaherty)为了给多伦多和温哥华过热的公寓市场降温，而在去年夏天再次收紧按揭贷款规则后，在转让市场上售房也变得比一年前更加困难。
: e; J5 X- K- a8 n8 a1 Q4 u
　　据按揭经纪人称，例如一套公寓在两或三年前以$30万元售出，虽然现在其可能价值$35万元，但是许多放贷机构却只会根据原先的价格，而不是目前的市场价值为新买家提供贷款。由于这些公寓难以出手，购买柏文楼花的买家也难以摆脱经济困境。

　　长期观察房地产市场的金融分析师Ben Rabidoux认为，买家无力支付尾款的现象只是刚刚在多伦多房地产市场出现，据估计明年将会有大约20,000至43,000个柏文公寓单位落成，数量之多将会创下新公寓记录，届时上述现象可能还会进一步恶化。
4 a4 {& R3 G+ h: j/ v2 O0 M
　　Rabidoux在最近一份投资者客户报告中称，根据估计，目前多伦多在建的柏文公寓中大约有85%已经售出，但是这些公寓并未最终成交，因为买家尚未支付尾款，而问题正因此而出。