夫妇买了多套公寓每月亏$5000,投资者纷纷逃离6 [1 v- S9 y+ R$ C% Y
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& G. V# I1 w/ r& V. a7 S% v# G由于贷款成本高和租金低迷,多伦多一对夫妇在疫情前后购买的多套公寓现在都是负现金流,每月亏损近5000元。他们表示,不会再考虑公寓作为投资选择。+ u; ^* J# T2 d9 _! r/ e+ q+ b
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据Globe and Mail报道,Jacqueline和Leo Francis在2013年购买的第一套公寓为他们带来了丰厚的利润。他们以30万元购入,2022年以80万元售出。2 l4 ?$ ^/ w& k
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然而,他们购买的第二套公寓楼花却成了财务负担。这套位于多伦多北部一处繁忙购物中心附近的公寓,在2018年支付定金后,他们于今年1月以52.8万元的价格完成交易。
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9 `' m4 o7 I0 j) g" K' ]但是这套公寓正在让他们亏钱。他们的按揭贷款利率为8.3%,贷款金额为41万元。按揭付款、物业费、税费及其他支出总计每月约4200元,而他们每月的租金收入仅为2400元,相当于每月负现金流1800元。: i4 e3 Y* a. C- u
他们购买的第三套公寓楼花位于多伦多东部Beaches社区。他们与另一对夫妇合作,于2021年支付定金,今年5月完成交易,这套公寓的价格为84万元。: u* X& q6 s( S5 K) i" {
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; ^- C3 a2 j5 C+ {0 m这套公寓同样在亏损。业主为此办理了两笔按揭贷款,加上其他物业开支,每月成本约为6700元,而每月租金收入为3650元,这还是因为购买时提供的一年租金保证而提高的价格。他们的现任租户每月支付3100元。相当于每月负现金流3100至3600元。- F, t# k' b" {
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随着成本不断增加,Francis夫妇对投资公寓楼花失去兴趣。Jacqueline说:“如果是今天,我不会再买。这种投资占用资金时间太长,你可以把钱投入到其他地方。”
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投资者兴趣减退,市场面临长期调整8 B* ?7 R) ~$ U C/ }* s9 M3 F% t
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4 c& T3 L, `$ H- d `由于公寓楼花的价格不再年年飙升,租金也无法覆盖贷款支付和其他费用,许多投资者表示,他们没有计划再购买更多的公寓。这种投资兴趣的减退让人们怀疑市场不再会回到以往的繁荣,或者当前的低迷意味着公寓楼花行业的长期结构性变化,受挫的投资者正在寻找更安全的回报渠道。( L1 @. y4 m: ^6 f# y+ s/ L- O
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投资者曾经占多伦多公寓楼花购买量的70%以上,他们的兴趣消退是加拿大公寓楼花销售大幅下滑的关键原因。据商业房地产公司Altus Group的数据显示,今年第三季度,多伦多的公寓楼花销量创下新低,仅764套,同比下降73%。' m8 P8 d' L+ B% D6 j& f
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( x, k0 z# J3 u. [4 ?$ [在卡尔加里,第三季度的公寓楼花销量同比下降61%;温哥华和蒙特利尔的销量分别下降27%和40%。# ~7 a' w* X' f) P
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专家预测,公寓楼花的投资兴趣将持续疲软,直到这种投资再次具有盈利能力。而要实现这一目标,房价需要大幅下降,利率需要进一步降低,需求需要增加,租金也必须上涨。
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但这些条件难以实现。房价不会下降,除非建筑成本显著降低;利率预计会下降,但没人知道下降速度有多快;租金的上涨需要租户能负担更高的租金或更多的新移民涌入加拿大。然而,收入增长缓慢,而联邦政府已削减未来将接收的新移民数量。6 K, [8 y* S8 a4 e$ Q1 a& y9 ?
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8 U% C. v9 u2 F这一切都表明,曾经利润丰厚的公寓市场可能正在经历一场长期转变,而公寓市场占据了加拿大租赁市场的很大份额。5 s0 c3 H+ p# x, J3 G6 t- y- f
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加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)副首席经济师Aled Ab Iorwerth表示:“我担心这是结构性问题,随着高昂的建筑成本和有限的收入增长,租户负担更高租金的能力较低,利率需要大幅下降并在较低水平维持一段时间,才能吸引投资者回归。”3 T$ [- v5 M5 V6 q$ \
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建筑成本和价格的压力
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; q- o; F* [# U过去十年,开发商为了应对建筑成本飙升和城市征收的开发费用而提高售价,预建公寓的价格大幅上涨。今年第三季度,多伦多地区预建公寓的平均售价为每平方英尺1338元,意味着一套650平方英尺的公寓售价约为87万元。相比之下,2014年的均价为每平方英尺552元,同样大小的公寓售价约为35.9万元。
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6 M/ ] a$ I, R( [温哥华今年第三季度的均价为每平方英尺1250元,而2016年第四季度为933元。5 w7 p) p1 z8 a
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卡尔加里今年的均价为每平方英尺558元,而2016年为425元。蒙特利尔今年的均价为764元,而2014年为338加元。
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" ?2 [- J7 ~. u& u, e5 k. h& I5 ?Altus Group数据解决方案副总裁Raymond Wong表示,目前的投资回报对投资者来说并不划算。一些建筑成本有所下降,但全国有多个基础设施项目将消耗公寓建设所需的相同资源,这可能会维持高昂的价格。% y2 n: C: A# Y r
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为了缓解建筑成本,开发商缩小了公寓单位的面积。但这使得公寓对想要更多空间的住户来说吸引力下降。
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) L" U6 ^- X T* F即便建筑成本下降、按揭利率降至3%左右,投资者也需要重新建立对公寓作为稳健投资的信心。! |$ O* l- R( m' h1 F
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/ i% f( N$ E. E8 V; L7 N; ?投资者纷纷退出
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9 @' j c# w: {) t9 |/ S+ C) v房地产投资者Stephanie Pineyro表示,目前购买更多公寓不符合她的投资组合。她曾以73万元购买一套多伦多的公寓,以54.5万元购买了一套温哥华郊外的公寓。这些公寓并没有亏损,但她对现在再买一套毫无兴趣。“如果你现在想赚钱,公寓既不会给你现金流,也不会升值。”
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Francis夫妇计划出售他们的两套公寓。他们位于多伦多北部的公寓挂牌价为62.4万元。当他们在2018年支付定金时,中介告诉他们这套公寓至少可以卖到80万元。他们计划继续投资房地产,但不再考虑公寓楼花。
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