加拿大联邦土地空置税开始征求意见 剑指开发商

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加拿大联邦土地空置税开始征求意见 剑指开发商

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为了应对住房危机、加快建造住房，加拿大联邦政府曾在今年早些时候公布的2024年预算案中提出了《加拿大住房计划》，其中有关对空置的住宅开发用地征税政策的意见征询于近日开始，感兴趣的利益相关者将能够在2024年12月31日前提供意见。


据《加拿大住房计划》的设想，到2031年，全加拿大要建造近400万套新住房。当然，这个计划需要联邦政府和各省共同努力才能完成。


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; a# c& L  G' r2 _为实现这一目标，政府需要释放更多可用于住宅开发的土地，其中包括闲置、未充分利用以及空置的公共土地。因此，联邦政府在预算文件中提到，考虑对住宅用途的空置土地征税，激励土地开发，缓解住房供应压力。

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! c$ l4 ?( t; l, C" _% l" c在联邦层面实施土地空置税主要有3个目标：
) u1 M, o& |4 C; C鼓励土地开发而不是闲置土地；
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抑制土地投机；
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1 ?+ ^' k/ A1 R! }增加政府收入来源从而建设更多住宅。
并且，联邦还考虑到加拿大各地区存在着差异，因此计划采取“因地制宜”的策略，支持各省及各市级政府根据自身实际需求去设计和实施空置土地税政策。
政策设计将以几个核心标准为基础，包括

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土地是否空置；
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是否为住宅或混合用途规划；


是否可通达市政基础设施（如道路、污水处理和电力等设施）；
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5 X( s; z+ @" ?) o, @2 v以及是否具备物理开发条件（合适的地块大小以及是否有场地污染）。
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, g7 M2 u% f  `4 t' M此外，政府也意识到，”一刀切”的政策可能会导致一些不合理的结果，因此联邦也正在考虑和在未来引入豁免规定。
  t  J& M9 U, I, Y* |( d' b/ N5 C就比如说，如果开发项目已经启动，联邦则可能会暂停或取消对该土地的空置税征收。
2 {7 g/ K4 X: d# k) v8 D或可借鉴BC投机空置税政策
BC省早在2018年就已经开始实施类似的土地空置税政策，即“投机与空置税”（Speculation and Vacancy Tax）。
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0 H8 h3 H* f& j/ x该政策的目的也是为了遏制房产投机和减少空置房源，增加BC省居民的住房可负担性。
与联邦政策相似，BC省的投机空置税主要针对那些一年内空置超过6个月的房屋，并且税率根据房主是否为本省居民而定。从2018年实施以来，BC投机空置税已经两次扩大实施范围。截止到2023年，BC省已经征收了大约$4亿元的投机空置税。
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, g) G  o' M& R6 p9 t6 S+ E从联邦政府10月8日公布的征求意见稿来看，涉及住宅开发用地闲置的主要是房地产开发商。从商业角度来说，开发商会根据市场行情来调节项目的开发进度。
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( V- S2 |* |0 B" b. q/ i2 a4 r市场疲软的情况下，大部分开发商都会暂时搁置开发计划，客观上造成“土地闲置”。比如，过去一年加拿大不少开发商都推迟开发或延宕正在进行的开发计划。
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那么，关键问题来了，什么情况下闲置的土地可以豁免征税？

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  }- m! y2 Q) C8 N( C+ u! j或许，BC省的政策可以提供借鉴。BC投机空置税在实施过程中确实对一些“特定人群”和“特殊情况者”提供了豁免，其中当然也包括大大小小的开发商。
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8 Z8 O) X& j, j. s# N" r% N- d$ @征收土地空置税能不能解决住房问题？

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0 k8 I8 Z, b: w8 l2 U尽管联邦和BC省政府都将空置税视为解决房产市场问题的重要工具，但Finanical Post的专栏作者Kim Moody认为，征收土地空置税并不能解决问题的核心。
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0 [( A! m# ]8 Z" X5 YMoody表示，实施土地空置税目的是为了促进房地产开发商对土地的利用，但事情并非如此简单。
Moody曾为许多房地产业主提供法律服务，包括土地开发商、房屋建筑商、商业物业的业主等。他说，“这些组织的关键资产是土地。一旦获得土地，可能需要数年时间才能开发、出租和/或出售。有许多因素（其中许多不在业主的控制范围内）会影响快速开发，包括市政分区限制、成本上涨（例如借入资金可能适用的利率）、污染清理要求、经济衰退和合作伙伴纠纷。”


! P8 [+ m7 @1 JMoody表示，处理涉及土地开发的所有问题并不容易，征收空置税不会迫使土地业主出售或开发土地，反而可能会给许多土地所有者带来严重的流动性问题。这可能会迫使他们以远低于最初购置成本的价格出售所持有的土地，从而蒙受损失；而那些有能力支付税款的人只会将这些额外成本转嫁给最终买家，从而推高房价。
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. Y" C7 `" x1 U6 ]2 l# oMoody还援引SFU金融学教授Andrey Pavlov的研究来证明其观点。Pavlov指出，尽管BC省从2017年就开始引入了很多类似的住房干预政策，但它并没有真正让BC省的住房危机得到有效的改善。