大蒙2015秋房市怎么看？

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. F# y8 |( Q; M9 {, L& g: Y, A加拿大蒙特利尔报导）多伦多房市9月份出现“寒气”，然而蒙特利尔市场还在回暖。然而，这个势头能维持多久？我们该怎样解读市场信号？请看大纪元的特别报导。
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蒙房市4年里最活跃的9月

2015年1月～8月大蒙二手房交易与去年同期比较（甄秀欣/大纪元）

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大蒙特利尔房地产委员会（GMREB）10月6日公布的经纪人数据显示，在刚过去的9月份，大蒙地区转售房（二手房）交易一共完成2,665笔，比去年同期增加5%，是4年来房售最活跃的9月份。

与去年同期相比，拉瓦尔（Laval）9月的房售增加了10%，增幅最大，蒙特利尔岛次之，增加8%，而南岸（South Shore）增长3%，北岸（North Shore）与Vaudreuil-Soulanges增1%。

当月所有的住房类别都显现了交易增长，其中联房继8月份成交增加20%之后，9月份增加23%，而单户住宅比去年同期增加了4%，共管公寓也增加了1%。

全大蒙区来说，当月共管公寓价格中位数（248,000元）比去年同期上涨6%，其中蒙特利尔岛和南岸增幅高达8%。全大蒙区单户住宅价格中 位数上涨3%到292,500元，其中蒙特利尔岛上涨了9%。不过，2～5套联房（Plexes）的价格中位数下跌了2%，到420,000元。

大蒙房委会董事会副会长吉拉（Sylvain Girard）表示，蒙特利尔岛的房市回暖持续到9月份，自2月份以来，销售逐月增长，今年截至9月底的成交量比去年同期增加9%。主要原因是单户住宅的 销售增加了17%。大蒙地区的5个主要区域今年累计的成交量均多过去年。

9月份的待售房数量保持在去年同期的水平，库存在持续上升5年之后，终于在9月份看到停止。

大蒙房市在经历复苏，正值秋季买房好时机，加拿大房屋按揭公司（法文缩写SCHL，英文缩写CMHC） 的分析师鲁胡克斯（David L'Heureux）和魁省房地产委员会联盟（法文缩写FCIQ，英文缩写QFREB）的分析师卡迪那（Paul Cardinal）解释了目前关于大蒙地区的房市总体形势。

; A8 M6 ^. O; @公寓：买方市场 趋向平衡
独立屋：平衡市场 将更平衡

卡迪那说，“如果我们看成交和待售房数量比例，大蒙房市实际上长期处于卖方市场，之后市场逐渐达到平衡，再而共管公寓成为买方市场，但目前也在趋于平衡，因为挂牌上市量几乎不再增长。”现在，独立屋和联排屋市场处于平衡市场，共管公寓轻微倾向买方市场。

鲁胡克斯说：“如果我们看整体的交易变化趋势，这个市场在过去几年中经历了放缓，能够看到交易数量的减少。目前市场已经宽松，也就是说现在更多倾向买方市场，无论是公寓、独立屋还是联排屋。因此买方在谈判时确实具有优势。”

未来几年房价增长压力小

这意味着近几年来的价格压力有所减轻，因此蒙特利尔目前的价格增长有所放缓。SCHL预计今年的涨幅约为2%，这也是我们几年来已经观察到的结果。

最近，过去几个月中，市场出现一些复苏迹象。在交易量方面，最近几个月有所增长，估计到今年底的交易量将轻微增长。我们预计今年会比去年增长2%或3%。

因此在几年的放缓之后，我们终于迎来了某种程度的市场复苏。但今年和明年还是会倾向于买方市场。因此今年和明年的价格不会有过多增涨。这是蒙特利尔地区普遍能够看到的情况。当然有些街区存在特殊情况，但整体上如此，特别是公寓市场：非常宽松，是明显的买方市场。”

房屋出售速度加快

卡迪那说，“同时，我们也能感受到销售的延迟已经开始趋于稳定。对于蒙特利尔地区来说，如果我们只看7月份，独立屋的销售期是稳定的，平均为93天。对于共管公寓则时间更长，平均119天，但比去年7月份缩短了8天。联排屋方面平均是87天，比去年同期缩短11天。

如果看累计数字的话，能够看到轻微增长，但从最近数据来看，销售期已经重新开始缩短，这虽然不意味着新的趋势已经形成，但我认为市场已经到了这一步。”
　　共管公寓 : 占市场的31 %
　　独立屋 : 占市场的64 %
9 `* h/ `" D: G8 w! C# ]( p* v　　联排屋 : 占市场的5 %
1 `. {2 ]  Z3 B9 ]' z/ Y　　(来源 : FCIQ)

不同类别房价区间变化

2015年1月～8月大蒙各区累计二手房交易与去年同期相比（甄秀欣/大纪元）

6 o4 `, T7 L/ U( i, L& ?% S8 k从今年1月到8月的累积数据分析，总体来看，蒙特利尔岛内的地产市场状况良好，今年初以来销售量增涨了9%。卡 迪那说：“在蒙特利尔岛内，除了Ville-Marie和Villeray市区，其他市区活动量都有增涨。这证明岛内还是有购房需求的，这让我们能够去审 视到底是买方市场还是卖方市场，一般来说蒙岛内的市场和郊区相比还是稍微有些紧俏的。”

比如修女岛（l’Île-des-Sœurs）的数据，今年和去年同期相比销售增加了19%，另外中部区域，包括西山 （Westmount）、乌特蒙（Outremont）和皇家山（Mont-Royal）市区，以及圣劳伦（Saint-Laurent）区域今年也都有 强劲增长（+20%）。中部区域的增涨和售价相关，卡迪那先生解释：“500 000 $及以上房产销售增加；这里很大一部分房产属于高端住宅。”。

蒙岛内唯一两个销售量比去年减少的区域是Ville-Marie（-6%）和轻微负增长的Villeray市区。FCIQ对于蒙市中心Ville-Marie的数字并无特别解释，只说明这并不是一个趋势。

今年5月～7月期间，位于蒙特利尔西边的Vaudreuil-Soulanges区域的销售量强劲增长，比2014年同期增加17%，7月增量高达42%。然而，此区域今年初的表现欠佳，因此综合来看，2015年1月～8月的总体增幅为2%。

卡迪那分析说：“总体来看，Vaudreuil-Soulanges区域的地产数字状况良好。由于最近（2012年末）30号高速路的整修，许多工业企业宣布将进驻这一区域，因此中期来讲会对该区域的住宅市场产生积极影响。”

* F; s( b" D1 z' G  h$ z公寓：转售市场复苏 新建设放缓

　　库存未售出新公寓数量：3000
8 ]  j- l( I# T. @; j　　7月份在建公寓数量：10 000
　　今年开始动工的新公寓数量变化：-46%
　　来源 : SCHL

从挂牌出售的数量来看，目前蒙特利尔显然有许多待售的二手共管公寓，因此买方在市场中有选择余地。为什么会出现共管公寓的买方市场，鲁胡克斯说，我们不能脱离新公寓建设来分析。

鲁胡克斯说：“共管公寓市场过去几年经历了强势增长。目前在市中心，还能看到许多吊车在不停地建造，这是个过去几年中存在泡沫的市场。因此这 些公寓，一段时间之后会释放到转售房市场上。因此过去几年公寓的库存量大幅增长，这也造成目前供过于求，而我们认为目前需求并无增长。我们看到的情况是供 给过高而需求不变。”

不过，今年新公寓建设速度已大幅放缓，对于大蒙地区来说，开工建造的新公寓数量今年减少了46%。将有利于市场消化目前正在建造中的公寓。鲁 胡克斯说，因此经过近几年的活跃之后，目前的市场正在经历调整。 7月份，蒙特利尔有10,000户公寓在建。目前，蒙特利尔有3,000套未售出的新公寓。这也意味着建造节奏应该放缓。

过剩的公寓会造成价格下降的压力，鲁胡克斯说，但目前状况并非如此，市场的反应速度很快。

因此，总体而言，新公寓方面：市场放缓；转售公寓方面：是买方市场，但存在一些复苏迹象。目前公寓市场对买方有利。买方在新房和转售房市场上都有许多选择。

8 D9 A- W" \  k与加拿大其他大城市比较
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, P* ]8 n- Q- T5 b; F2014年加国大城市同类型房屋均价比较（甄秀欣/大纪元）

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SCHL和FCIQ的两位分析师一致认为，蒙特利尔的房价较加拿大其他大城市比更加容易让人接受。

卡迪那表示：“和卡尔加里、多伦多或温哥华相比，（蒙特利尔）一直是加拿大最易买房的大都市。”除了价格更便宜，这里的公寓和独立屋面积也通常比别处更大。

鲁胡克斯说：“在价格方面，差异十分明显。蒙特利尔的转售房均价为335,000～340,000元左右。多伦多的均价接近600,000元，而温哥华则高达850,000元。因此价格方面确实存在很大差别。”

鲁胡克斯说，蒙特利尔地产市场和多伦多、温哥华的主要区别在于，后两者目前的价格压力明显更大，价格年增长率为5%，转售房方面，蒙特利尔市场的年增长率为2～3%。

鲁胡克斯说：“如果想买一座独立屋，在各城市情况基本相同，当然蒙特利尔的价格比其他大城市便宜，温哥华的高端市场会拉高平均房价，温哥华也 有一些依山傍水，价格可以接受的房子。虽然会比蒙特利尔高出很多，但也是可以接受的选择。在温哥华和多伦多比较远离市中心的区域还是有的。”

卡迪那指出，今年前7个月的累计数字和2014年同期相比，能够看出温哥华和多伦多这两个大都市的市场“明显存在泡沫”：两个城市同期价格涨幅都是10%，而蒙特利尔为2%，卡尔加里降低1%。

从2014年数据的4个城市的同类型房屋均价比较来看，因目前温哥华和多伦多的价格仍在上涨，我们将会看到这两个房市在2015年和蒙特利尔的差距会更大。

拿2015年1月～7月销售数量与2014年同期比较，卡迪那解释说，卡尔加里的负增长是因为“受油价格影响，石油的开采和运输业活动都大幅放缓”。

蒙出租空置率仍处低位

对出租房市场和投资者的分析， 2014年秋季出炉的数据表明，蒙特利尔出租房空置率为3.4%，鲁胡克斯 表示，“我们看到出租房市场最近几年的出租率呈现增涨。这个空置率是比较低的，大部分得益于每年相继而来的新移民。我们预期每年约20,000的新移民在 登陆第一年有租房需求。这使得蒙特利尔的出租房空置率维持在较低水平，而魁省其他城市的空置率可能超过5%。

蒙市中心20%共管公寓出租

对于共管公寓市场，我们预计大蒙地区投资者拥有的公寓数量，即购买后用于提供出租的共管公寓数量比率在13%左 右。近几年来这方面也出现增长，越来越多的投资者进入市场，特别是蒙市中心。在Ville-Marie市区，超过20%的共管公寓提供出租，因此是由投资 者购买的。蒙特利尔的这一趋势还在上升。但和多伦多、温哥华相比，这一现象并不算明显。多伦多和温哥华的市中心超过40%的共管公寓都是提供出租的。”

加拿大房屋按揭公司SCHL是“国家住房责任机构”，魁省房地产委员会联盟是“联合了全省12个房地产委员会的非营利组织”。