联邦推最大胆的按揭贷款改革 但有4大疑问5 R8 l: G+ L1 N5 V9 O3 G+ W
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渥太华针对首次购房者推出所谓“数十年来最大胆的按揭贷款改革”,尽管新的按揭贷款规则对于有抱负的首次购房者来说是一个福音,但对于这些借款人和按揭贷款行业来说,仍存许多疑问尚未得到解答。( \3 P' O5 w: q# T8 `
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《环球邮报》(The Globe and Mail)作者Penelope Graham撰文指,当局最近公布政策,当买家的首付款低于20%时,必须提供有保险的按揭贷款,该政策将于12月15日生效。
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, b# I/ ~0 w& C5 d4 z; z4 T! V此外,这些买家现在可以获得有保险、价值高达150万元的房屋按揭贷款,高于原本100万元的上限。据财政部称,新政策将适用于整个按揭贷款市场的19%。
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( j7 g c3 w+ b! T所有这些都为首次购房者提供了一些急需的缓冲——他们正受到高房价和高昂借贷成本的双重打击。他们现在无需再等到凑齐20%的首付,就能购买价格更高的房屋了,他们以往的选择通常仅限于公寓,这将开放这一群体进入其他房屋类型市场。" s9 F- i( K, i+ L
在这个价格点上继续成为受保借款人的能力,也将使这些借款人得以获得最佳市场利率——贷方通常向受保借款人提供最低的按揭贷款利率,因为他们的风险是由他们被迫获得的按揭贷款保险来支持的。较长的摊销期限也有助于降低每月还款额,从而改善现金流。* O- [2 y1 I, y) y
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这对于那些符合条件者以及按揭贷款和房地产行业来说,是个好消息,有关此类变革的呼声存续已久,但该公告仍留下了一些悬而未决的问题。以下是政府仍需要澄清的内容。& p+ U2 }- y6 [7 O) u1 q
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( S1 l/ X+ w Y# e& D● “中途”(mid-flight)申请怎么办?+ |) T$ L U* e/ Z
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% _3 q4 m8 ~" V( I/ s. H4 j新规定将于12月15日生效,但已经进行新按揭贷款交易的借款人怎么办?例如,假设买家已签署购买协议,且交易在新规则实施后完成,如果满足所有其他标准,这笔交易是否有资格享有30年摊提?还是只有15日或之后开始的按揭贷款交易才符合资格?
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● 没有保险的首次投保者想要续保怎么办?/ C3 d7 i+ t; ]
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7 h/ d3 a( q9 L: j3 I/ v' W假设一位首次购屋者购买了一套价值超过100万元的房屋,并且目前有未投保的按揭贷款。假设他们的房产价值尚未超过150万元,则该借款人在续约时是否有资格得到可获保按揭贷款?
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可获保按揭贷款与需要保险的按揭贷款不同,前者已支付20%以上,但价格和摊销仍处于保险准则范围内。在这些情况下,借款人可以选择可获保按揭贷款,其主要好处是使他们能够获得最具竞争力的保险按揭贷款利率。! w& P" P* } ~ K/ j
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5 \4 C( V } A- D. U根据新规定,此类借款人仍符合拥有首套房屋的标准,且价格低于最高可保上限;他们可以选择让他们的按揭贷款投保,并在那时获得更好的利率吗?该保单是否适用于可获保按揭贷款,还是仅适用于交易保险按揭贷款?7 c T7 X6 j. G$ u
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● 按揭贷款保险公司会提高保费吗?
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& o2 Y# A5 S* \' b5 h加拿大按揭贷款保险公司——加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.,简称CMHC)、Sagen和加拿大担保公司(Canada Guaranty)——过去在受保资格规则发生变化时,提高了新产品的保费。最近的例子是在6月,当时政府宣布延长购买新建筑的受保首次购房者的摊销期限,对此,保险公司将使用此选项的借款人的保费提高了20个基点。这次的升幅或时间还有待观察,但答案是肯定的,这很可能即将到来。
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( y: i4 h) G; F" z3 O! U● 监管机构能否加强按揭贷款压力测试?
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对这些政策的一个主要担忧,是它们对加拿大按揭贷款市场带来的风险增加。他们将创造一个更大的借款人群体,其按揭贷款权益较少,但贷款金额较大,从长远来看,他们将支付更多的按揭贷款。尽管这些借款人将接受压力测试,证明即使利率上涨两个百分点,也有足够的收入来支付还款,但这仍然使他们——以及账上有借款人的贷方——处于更加不稳定的境地。% n# h% Z+ {# e
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! F& e" g- d+ y6 J$ f' H如果加拿大银行监理机构、联邦金融机构监管办公室(OSFI)认为,银行承担了过多的高风险借款人,这可能会促使他们提高目前的压力门槛,这将导致这些新政策的好处消失。- O+ ]8 d C* j$ U
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