* x8 {( W9 w2 U0 j 外资逐步撤离( i, G7 Y: ~1 K9 T% X0 x
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事实上，从去年开始，就陆续有外资“甩货”，去年7月，大摩以12亿元价格转让了其在浦东的莎玛世纪公园 (论坛) 服务式公寓项目。此前，高盛以25.5亿元出让了上海花园广场项目。 ( S' {) U0 b @5 x9 U# K% l6 b/ Y% N$ a$ {4 I# a1 ?
无论是大摩还是高盛，其获利巨大。以高盛在上海花园广场的项目为例，这个项目是高盛在2007年4月以1.9亿美元(当时合约16亿人民币)收购的，总建筑面积为9.78万平方米，包括用于租赁的53栋别墅，以及9栋酒店式公寓。在收购这栋物业不到三年，即使将高盛在3年的租金忽略不计，它的账面收益也达到100%(将人民币升值因素考虑在内)。 , D0 N6 Y4 I+ f, ~) C- c" U, p" h0 U3 b' l( J
在财经作家叶楚华看来，中国楼市泡沫即将破裂，而现在撤离的外资是搭楼市泡沫的末班车。他在接受《国际先驱导报》采访时说：“海外专业投机者的职业水准参差不齐，水准较高的投机者应早已撤离楼市，迟至今日才开始抛售国内房产的人或投资机构已错过了平仓的时间窗口。现在手上仍有大量国内房产的海外投机者可以讲已被套牢，只能割肉出售。”( e0 N$ ~) Q( _& ` ]' r
8 O& g& `" T- j7 l7 [' i3 S 黑石一向是全球投资的风向标，9月底，黑石以14.6亿元人民币将上海Channel1购物中心95%的股权出售。2008年黑石购入该物业的价格为10亿元人民币，在持有该物业的三年时间内，黑石集团将其出租率提高至了超过90%。在如此好的趋势之下，黑石没有赚得盆满钵满就撤资，似乎也进一步印证了房地产的走势。# d4 B# M1 ^8 P4 n
: {% S# I% t/ W 财经评论员余丰慧认为，黑石一直在观察中国政府调控决心，在分析中国市场走向，凭其在中国的消息源，这次拂袖而去可能预示着其笃定调控政策坚定不移，走回头的幻想彻底破灭了。) Q: o3 f! X$ K; y1 d
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事实也如此，国务院总理温家宝最近在广西南宁考察“要求巩固楼市调控成果”。中国银监会主席刘明康向外表态称即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，中国房地产贷款风险仍可控，这些都表明中国决策层调控楼市的决心不会放松。 * X$ @. R/ Y# z( \ 3 o3 p5 p+ s- _) V 叶楚华认为，终结中国楼市泡沫的内外因素已经形成，而美联储加息的最终落实，将是给中国楼市泡沫的最后致命一击。“甚至不用等到美联储真的加息，仅仅是市场对于美联储加息的预期，就足以让美元提前大规模回流美国，让中国楼市轰然倒塌”。! S# d, e3 G* h, U
* j- T3 U) Z; t( J# ?: T( ?3 T 10月19日，美联储主席本-伯南克称，美联储有可能会通过上调基准利率的方式来打破资产泡沫。有分析认为，伯南克所说的资产泡沫主要指的是黄金泡沫和中国房价泡沫。( X/ Z" F4 F8 d) X) ]4 x
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由于外资行事向来低调和隐蔽，目前究竟有多少外资撤离楼市尚不得而知。国家发改委特聘研究员国世平此前透露，除了媒体曝光的一些案例，美国友邦等外资也在逐步撤出中国楼市。 X, H* Y; |+ g6 p3 H; G/ R9 { 4 U4 a6 a2 b/ n! M5 M3 @' X* U 忽而唱衰、忽而捧杀 & p* Y4 u5 s' ?) f H6 }. T; ^1 b0 S) u6 r# X L
这几年，随着中国楼市的不断升温，国内房地产市场已经聚集了越来越多的国际资本，去年，有1000多家外商新设或者增资的房地产企业在商务部做了备案。 & d, @; g3 z# I2 {$ \% } a/ T3 J3 p5 @ O- z
相关数据显示，外商投资中国楼市一直处于迅速膨胀的状态。2006年，房地产行业外商直接投资合同有2398个，比2005年增长13.1%，增速仅低于批发和零售业，名列第二。2005年至2006年6月底，我国房地产外资投资约83亿美元，占同期国内全部房地产投资总量的3%。2 I# F! ^. R6 p7 D; t- o" f6 V
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2008年是中国房地产近年来最为低潮的一年，当年仍然有像黑石、和黄、凯雷集团等纷纷进入。目前，包括黑石、摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林等众多国际投资公司均以不同形式进入中国房地产业。 1 |" M" g* f) g8 J) ?. w' N2 U4 x0 g+ W. v
不过，外资进入中国房地产的数据一直呈上升趋势，似乎看不到撤离的迹象：国家统计局数据显示，今年1至8月，房地产开发企业本年资金来源54738亿元，同比增长23.4%，其中利用外资633亿元，同比增长达到71.5%。外资在国内楼市中的比例虽然较小，但其快速增加的态势值得高度关注。 6 E* l8 ^+ M7 C+ p9 F* T7 \$ S0 p" W. ]! [
数据与撤离趋势的矛盾，似乎可以用外资进入的目的来解释：一部分外资的目的是以投机为主，在市场情况好时，大量投资，而在市场情况不好时，迅速变现离开。他们来去匆匆，像是一群专门投机的过客。) N, u$ b" q6 u# R9 K2 p# X
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以黑石为例，相比过去几年外资机构5年左右出售国内投资物业的惯常做法，黑石此次的抛售明显缩短了投资年限，有分析认为，在国内宏观政策和市场调整的背景下，外资投资“快进快出”也将成趋势。0 ~6 b/ x4 |/ k5 M% i- q
8 S/ H' x6 O# A* o# u! X' _" j 加拿大皇家银行风险管理资深顾问陈思进在其著作《金融让谁富有》提到，中国的房地产泡沫很大程度上是华尔街财团炒作起来的，他们利用一切可以利用的工具，忽而唱衰、忽而捧杀中国房地产市场，其目的只有一个，就是获利。唱衰就是进军的信号弹，捧杀则意味着他们大赚一笔之后准备撤了，泡沫越大，他们搜刮的资产越丰厚。陈思进说：“华尔街财团处于财富金字塔的顶端，劫掠过后立刻撤走，就等着泡沫被刺破，冤的是中资企业以及最后接棒的普通中国老百姓。”: A) b( E1 Z- `- ?! g; h h5 V# p: z
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中国外汇投资研究院院长谭雅玲认为，中国的房地产偏离了为居民解决住房的轨道，导致投资或投机的产生，“国内的一些错误配置，给了西方炒家的炒作的空间，对于外资抛售可能引起的连锁反应，我们应该拿出具体的管控条例应对。” ! \6 q+ r! I/ \7 f. {- n* _0 Y, z1 U: R. l/ f 2 {/ y! i. K3 U/ T! G! z6 U" v; ? z- x" Z$ I
一些企业正从中国搬回美国0 b7 l# C' ^* h. w& s
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外资撤离的或许不仅是楼市。据来自港交所的信息，黑石投资近期减持中国中铁(601390,股吧)H股1.66亿股，合计套现3.08亿港元(1港元约合8.17元人民币)。减持后，黑石对中国中铁的持股量由7.36%下降至3.42%。黑石对在中国的这些动作，并未作出解释。但在旁观者看来，这或是黑石看空中国资本市场走向的信号。- T, r6 J7 j2 K8 Q
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而随着美国为了恢复经济开始重拾制造成本优势，一些正企业准备从中国回迁本土。9月，福特(汽车公司)已宣布把1.2万个工作岗位从墨西哥和中国迁回美国。 ! v% f9 b9 k5 J3 }& B% R" t! T7 f' M. j' B
美国波士顿咨询集团最新研究结果显示，随着“美国制造”的成本优势日益显现，今后五年间，美国将新增200万至300万个工作岗位。 ; l; x5 j/ G" L, i8 b ; b8 V0 b! i& q3 K0 @ 报告主笔哈罗德?西尔金说：“大约10年前，我们开始外包器械、计算机等占美国制造业相当比例的诸多产品。现在，这种情况正在改变，因为中国正快速涨薪，而美国劳动生产率是中国的4倍。”西尔金说，某些商品在美国制造可能更为经济，这一“临界点”已开始显现。他说：“回流过程仍然缓慢，但企业正从中国搬回美国。”! _' ~( [2 T# X, @+ A( p
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美国总统奥巴马在提出的可持续经济复苏计划中，发展制造业也是关键内容。美国政府的这一政策可能会让资金回流美国拯救本土企业。美国的科技部门和美国的跨国公司手上储备了3万亿美元现金(1美元约合6.35元人民币)。 - g# Y9 d( g3 i ) v) Y) H/ H: ? 叶楚华认为，美国可以通过加息与各种政治、军事和经济手段(如攻击欧元)来推动美元升值，让国际资本流回美国形成实体经济的生产能力。 - p4 Q }; H6 E: m! R: C s1 b9 E5 N2 J# _! G( a 外资不可能整体撤离" F- T4 Y6 ^$ m, ?. i
. W- H/ u2 i6 M- b 出炉不久的外汇储备数据某种程度上也在印证这种趋势：中国外汇储备在第三季度仅仅增加42亿美元，远低于第二季度1528亿美元。其中，外汇储备在9月罕见地大降了600多亿美元，而9月我国贸易顺差为为145.14亿美元。9 t3 d6 @+ d9 d% \: n. o3 \
) O* E) `. k/ f9 f' N2 g 除了欧元的疲软，市场普遍认为外国投资者正在抽离资金。余丰慧说：“外汇和贸易顺差方向不一致，这与热钱和外资回撤加速有关。”他认为外资的撤离应该是整体撤离，不仅是在楼市，“一个大的前提是他们看空中国经济。”& v# }4 B1 q+ R
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不过，发改委对外经济研究所所长张燕生告诉记者，国外经常会有唱空中国经济的声音，这种声音某种程度会扰乱外资投资中国的步伐。第三季度外汇储备数据的变化，正是源于上一轮的唱空之声。 ' J+ f2 M. I5 p0 V( k/ a 2 i. k7 J" F& @. e; g7 R 叶楚华则认为，我国对美国在战略上也已经形成了捆绑态势。“海外资本尤其美国资本不可能做空中国，美国绝大多数的跨国公司不仅不代表美国国家利益，反而为了资本本身的利益在美国国会为中国做说客。如果不能用花花绿绿的美元来换取中国的廉价商品，美国是无法在零利率条件下将通胀压制到如此之低的程度。. K$ h5 v, V% B5 n' z& B+ ^
) V n+ y$ f4 G3 U1 V+ ~ 叶楚华认为，外资并未也不可能整体撤出中国大陆，尤其在实体经济上更为如此。他举例说，制造业的企业运营除了本身之外，还和整个产业链有关。许多海外资金掌控的行业已在中国形成完善的产业链或产业集群，要形成这样的产业格局不仅需要大量廉价、勤劳却拥有高技能的人力资源，还需要经过千锤百炼的流程。这里面有规模经济效益的影响，如学习曲线、固定成本分摊等等。% d9 h8 K5 T7 l. r# y* [8 v
$ a' G: d, }# a# H “因此，在很长一段的时间内，外资在实体经济上的投资很难转移到其他国家或地区。”' k( @8 u) u3 ?
1 p$ _/ _! X% G; R+ K, K 张燕生认为，资本总是逐利的，到目前为止，中国依然是世界上最好的投资地方，中国的房地产回归理性，外资撤离楼市的趋势很明显，这也很正常，但它们还会继续在中国进行其他领域的投资，有可能炒起别的泡沫。 + p* M$ M6 c- W! q# L1 ^: a , a% H$ l9 H' P/ u9 m' i . r# \ f! z3 w" U1 P% A d" ^" ^" n" h/ W L$ l
地产龙头“降声”不断 全国性降价大幕或开启 5 T4 `5 K$ t5 k! w. ]5 K
6 e5 {0 t2 v" r$ f 继中海、龙湖掀起席卷上海的降价潮之后，万科多地项目也将于11月推出新房源，每平方米价格较之前下调幅度在1000-3000元不等。另外，深圳、北京等地楼市也出现降价潮。业内人士认为，越来越多的开发商选择降价，其背后既有来自“调控将长期持续”预期下的压力，也有年末冲击全年指标的业绩压力。在多重压力之下，全国性的楼市降价大幕或将徐徐开启。4 b$ Z4 B6 D# v
9 O3 n" C# k$ e$ a 多个楼盘低调降价 3 ?2 R# q; r9 _$ _8 [$ I : ? B, d1 b& t7 E! f! i: ? 10月31日，深圳万科宣布，位于龙岗坪山的金域缇香新一批产品将在11月推出，全部为74-89平方米的2-4居室。据悉，这批房源入市价格将非常吸引人，不少房源售价在10000元/平方米左右，并附送精装修。 8 U" A) @% z2 T * k7 O- F* }; v; _ 虽然万科没有大张旗鼓地宣传降价，但明眼的购房者对比一下就能发现，此次推出的房源价格较一期9400-12000元/平方米的开盘价格低了不少。深圳万科对这个楼盘的性价比充满信心并表示：除金域缇香外，客户只要能在深圳找到1套10000元平方米以下、由10大品牌开发商开发的楼盘，且项目带全屋精装修的，即可获得1万元现金奖励。" s- v5 B0 M$ C
9 L( {8 z* H5 h& Y4 B! ` 而深圳万科旗下的其他在售新盘则根据楼盘自身情况和销售进度采取不同的促销手段。如另一项目“万科公园里”推出买房送8万元家私礼金券的优惠，该盘曾在9月底以16000元/平方米入市，比同区域均价低2000元/平方米；位于东莞的万科紫台 (论坛)[最新消息价格户型点评]，更将价格从均价15000元/平方米下调至13000元/平方米，最低至11000元/平方米。 4 x0 \' p, _/ `4 ~, K" ~9 i( k3 D4 D5 D/ p. j& ]
在北京，万科旗下金隅万科城 (论坛)即将于11月推出三期新房源，均价为14000元/平方米，比上期房源低3000元/平方米。虽然有万科内部人士向记者表示，这批房源由于是靠近烟囱的尾盘因此价格有所下调，但近20%的价格跌幅仍令不少购房者感到惊讶。, v" v4 v3 T8 j1 v ]
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在上海市，上海万科否认目前有降价之举。万科相关人士昨天表示，万科一贯认为，价格是由市场决定的，企业只能“发现”价格，而不能单方面“决定”价格。未来，万科仍将积极主动顺应市场变化趋势，尊重市场实际情况合理定价，按照购房者愿意接受的价格售出产品。- `1 t0 d% e: p8 U+ a
; ^/ }3 r/ x6 U7 ~* l 降价潮或进一步蔓延. P! F6 T5 B% v. J$ Q2 \
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在楼市持久、深入的调控压力下，此轮降价潮大有继续蔓延之势。数据显示，继9月全国房价出现今年首度环比下跌后，2011年10月全国房价环比再下跌0.23%，较9月0.03%的环比跌幅有扩大趋势。监测的100个城市中，有58个城市10月房价出现下跌。 8 f& j2 ~* I ~5 A , z, O6 T! x! _8 y 而从单个房地产上市公司的报表数据中亦可发现房价下跌的轨迹。例如万科今年三季报显示，公司实现销售面积2822.2万平方米，销售金额320.7亿元，分别比2010年同期增长0.5%和减少7.4%。这意味着万科在三季度销售面积略升，而收入下降，证明万科旗下销售楼盘的价格的确在下降。 1 ]# v- W$ h1 `/ ^2 S6 k/ G( N5 }5 D
“从近期主要城市的成交情况来看，短期内市场的成交量难以明显改善，而新房供应仍在增加，未来一段时期，市场存货量可能还会增加，买方市场的特征也会更加明显。”在谈到未来楼市表现时，万科集团相关人士表示。 4 p2 p5 w* Y" d2 X' ^; o( Q! V. n, X: w- k" u
事实上，从中海、碧桂园、保利到龙湖、万科、招商、绿地；从上海到北京、深圳，及其周边区域，此轮降价潮由大型开发商发起、中小开发商跟进，城市外围领跌、向中心城区逼近，从中低端住宅开始、高端住宅接棒的蔓延轨迹逐渐清晰。7 S7 H, ^ S; J5 q- O0 k. p
0 O3 F* c6 ]) |$ f 在高端市场，仲量联行最新发布的住宅指数报告显示，2011年第三季度一线城市高端物业销量不断下滑，上海高端住宅资产价值季度环比下降0.9%，而北京下跌幅度更大，为3.4%。大量投资资金亦开始撤出内地楼市，转投香港、新加坡等地。嘉里发展有限公司市务总经理吴美珊告诉记者，内地豪宅销售遇阻给香港楼市带来契机，该公司香港的豪宅项目“纪云峰”买家中有至少30%来自内地。 6 Z3 ^$ H" o1 o4 h. U/ H : C: `7 q* M) j 杨红旭认为，楼市价格拐点已经出现，但房价继续深跌的可能性不大。汉宇地产市场研究部经理付伟也认为，未来楼市仍将处在政策严控时期，开发商在最后两个月还会继续“大做文章”。但单个楼盘不会继续加深降价幅度，降价潮更有可能横向蔓延，范围逐步扩大。