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标题: 加拿大房价压垮中产！月供逼疯家庭 [打印本页]
作者: cargo    时间: 2025-7-1 22:05
标题: 加拿大房价压垮中产！月供逼疯家庭
加拿大房价压垮中产！月供逼疯家庭，政府会抄欧洲“社会住房”作业吗？
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- ~. b7 W- n) V! @3 k2 D- o加拿大买房压力有多大？7 p, A) H' C% Q' A/ F- n

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以多伦多为例，据上周最新报告显示，多伦多4月房价虽曾短暂回落，但5月又上涨了$3,400元，达到$1,012,800元。购房者每月还贷需要多付$17元，月供涨到$5,139元，所需家庭年收入提升至$206,500元。& I* }. ^, Q8 P0 K

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/ R- s0 c- p6 I& I  U7 d. I高房价、高月供，越来越多家庭感到“上车”难度不断加大。
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在这种压力下，很多人开始反思，难道买房只能靠市场自救吗？有没有其他国家成功的经验值得我们学习？近年来，欧洲一些城市的社会住房模式引发了广泛关注，也许可以为加拿大带来一些启示。9 V. |5 K, R3 n7 v5 e( u3 ?
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6 v- x5 n7 t; y! Y! C. }& e社会住房：人人可申请，终身可住
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近日，CBC News报道了这样一个故事：维也纳居民Lavica Salihbegovic最近经历了家庭的成长。随着第一个孩子即将出生，她和很多当地人一样，向市政府申请了一套更大的公寓。“那时候我正怀着第一个孩子，”她回忆，“原本的两居室楼房还行，但对我们来说确实太小了。”8 F: f6 S1 n; b" O
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) d/ ?* n" f) D5 s8 D她通过一个在线门户网站提交了收入和需求，很快就在成千上万的申请者中等到了新房——一套靠近维也纳中央火车站的全新三居室公寓。5 T+ F% U6 k1 n' o
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这套公寓不仅归她所有，终身可住，还能传给孩子。7 c- @- n3 N# p
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7 ?, m# d0 v: {' n8 B“我非常喜欢。这里就在市中心，很多和我们一样的年轻家庭都搬了进来，周围有大型校园、幼儿园、小学，还有舞蹈班、攀岩馆和超大的公园。”" ^4 g1 v/ N2 U' }+ _$ ^
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! ~0 S+ R: Q( A7 u6 KSalihbegovic和伴侣其实收入属于中产，并不算住房最紧张的群体。但近年来，维也纳社会住房的成功模式引起了全球住房专家的关注。全市200万人中，超过一半居民享有高额补贴的租赁住房。# g! g6 T* H" P5 h9 C8 t
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每年这些住房的租金还能为新房建设带来4亿欧元（约合6.26亿加元）资金，每年新建或翻新住房超过1.2万套。3 {8 w! n. K1 n- l3 r9 h* {

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欧洲不少城市同样面临租金上涨和房价高企的问题。专家们指出，奥地利等国的社会住房模式是缓解住房压力的最佳防线，各国政府都应继续加大投资。 ' [  O8 ]) ?% ^- n7 W" w* h  |

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0 v- b3 p( T, T! Y6 N" W, d不以营利为目的的住房体系，惠及中产与普通家庭
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1 e* p- ]3 B; I( B, ISalihbegovic的邻居Amila Sirbegovic是市住房项目负责人。她本有一套自有公寓，但后来选择卖掉搬回社会住房，因为新分配的住房更现代、宽敞。: k) e- X' \. t* }. T3 U0 }+ v5 O
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; x6 G; a3 a- C这正是欧洲社会住房的特色之一——资格宽松，约四分之三的奥地利人都能申请，许多中产家庭同样可享“按收入定租”，租金上限只占家庭收入的25%。2 y4 v: z) W& c( `: o6 f( ^7 w

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# `: k; P9 ?+ X& t0 l  v5 n; R: A这样一来，社会住房覆盖面广，消除了“福利房”标签，社区结构多元，无论是护士、环卫工还是公交司机都能在市区安心安家。
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2 ~5 g7 S7 M5 H3 k- F. \6 \8 G6 c, U" f奥地利有限利润住房协会政策专家Gerald Kössl表示：“你会看到不同群体、不同背景的人生活在同一个社区。这并不是临时过渡的方案。”
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2 D- b: u$ \! Q1 Y这些非营利或“有限利润”公司受法律限制，除3.5%外，几乎全部利润都必须用于再投资。欧洲住房优先组织专家Samara Jones认为，这种“良性循环”不仅提升了住房品质，还对整体市场起到了价格抑制作用。4 H4 c6 J' X3 {) C( E7 |. z" G0 ^

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' z+ G) g# ]. i6 L) B不仅奥地利，荷兰、芬兰等国也普遍采用大型非营利机构管理社会住房。以荷兰为例，全国不到300家非营利机构，但集中管理并未带来加拿大常见的利润至上问题。
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荷兰租客联盟负责人Zeno Winkels认为，这种体系下，租房体验普遍好于私人市场。
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6 k- k! }1 E+ C3 ?) y5 l4 N政府积极介入，政策手段降低土地与建房成本
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. n; k4 b# m, Z0 p非营利机构不能只靠租金维持低价，背后必须有政府大规模投资和政策支持。奥地利、荷兰等国城市会通过“优先购买权”积极购地，确保新建住房几十年甚至上百年都能保持低价，不像加拿大仅能维持20-30年。8 ^+ T7 C# Z. D* p6 y1 V
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荷兰还允许将基础设施建设成本从地价中扣除，大大降低了土地购置成本。政府购地后，会为非营利机构提供长期低息贷款，帮助其持续建设和管理可负担住房。
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; Y, p: S$ ^  n8 |) B8 m: z" ?西班牙住房组织Habitat 3专家Natalia Martinez表示，这样的投资机制不仅促使非营利机构更加负责，还保障了住房供给的持续扩张。
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加拿大住房、基础设施与社区部最近也开始推动“租赁保护基金”项目，帮助非营利机构收购和维护可负担房源。6 V+ a$ w3 L- ]( [/ I

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0 F2 `+ z& _9 r! R; z( L加拿大反无家可归组织Raising the Roof住房开发主管Adrian Dingle认为，并不是所有社区都有能力独自改善住房供应，这就需要政策的引导和投入。% Y: a# J8 l4 s1 r4 G& q

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大格局思维：租金管制与多项政策共同作用
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加拿大的一些专家们认为，如果能像欧洲一样扩大可负担住房定义、加大低息贷款支持，将对加拿大产生深远影响。5 y5 U2 o! C1 b0 z3 F

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( L$ M& N! k9 ]9 x但仅靠市场还不够，还需要包括租金管制、房产暴利税、对第二套房征收高额费用等更有力的政策干预。& D7 C! T; w/ f: F! b
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! @  Y% p" @5 s  W. _0 T以荷兰为例，《可负担租金法》引入强制性计算租金公式，让部分住房的租金直接下调50%以上。房产投机减少，房价回落。
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新开发项目至少30%必须为可负担住房，城市和郊区均适用。加拿大目前社会住房比例仅为3.5%，远低于欧洲平均水平（8%）以及奥地利、荷兰等国的30%。8 b% r# Y4 V8 k( r/ q) D

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加拿大Raising the Roof组织执行董事Sheldon Pollett坦言，加拿大长期规划和政治意愿仍有待加强。“我们已经等私营部门填补这个缺口很久了——但他们并没有做到。”9 a9 C# h6 L4 q! a6 l
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  g; B+ y' e( P# ~# u; m: V专家建议，不能再等了，转变观念才是第一步。住房应像医疗、教育、养老金一样，是最基本的社会权利。6 ]% F  F/ v+ E, M- {6 ?

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只有政府主动承担起责任，住房难题才可能真正迎刃而解。
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