) n4 ~# E" }# X( ~还有一些可变利率的选择,其利率会根据加拿大央行的借贷成本上调或下调的决定而波动,这些也有固定期限,通常在几年后续约。2 F& V) N) n9 k* N+ ]- [% F. l( P) g
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5 X5 _. y9 H4 a( F' J. G1 t( v! f6 ]但在美国,如上所述,最受欢迎的按揭选项无疑是30年期固定按揭:整个贷款期间一个固定的利率。如果利率下降,房主仍可以通过支付一定费用重新融资,以享受更低的月供,但通常无需在按揭期间与贷款方重新谈判条款。) t! f g+ i6 H9 c1 n
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这也是为什么近年来加拿大和美国的加息周期对加拿大家庭的影响更大,因为他们需要更频繁地在新的环境中续约按揭,并适应更高的还款额。* i* M4 J6 J |) w" E+ V
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在美国,也存在一种称为可调整利率按揭(ARM)的选项。这种按揭在贷款剩余期限内每年调整一次利率。 ; R0 r( b- E+ r% M ' B+ b) Z% }2 s) ~2 B ! X# |) [- `/ R7 t在美国,大多数按揭也是完全开放的,提前还款不会受到罚款。而在加拿大,大多数按揭是封闭式的,且附有固定条件,规定加速还款的时间,这通常伴随着较低的利率。( O o$ F4 l. h/ {4 v' P' t
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另外,加拿大的金融体系结构还规定,如果按揭在五年后提前终止,贷款方只能收取最多三个月利息的罚款。 % c1 |! }5 p+ U7 V5 ]+ H8 B- w* ~! l8 d& b0 f' F2 e
1 e) @) F( q% o" W2 U: y麦克利斯特指出:“除非修改《加拿大利息法》,否则贷款方会将借款人提前还款的风险成本计入利率中。”这会使超过五年期限的按揭利率变得更高。: d/ {& M# V$ I/ ?
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美国模式的挑战与风险 # p7 l2 i3 R: w! ]7 `; ^0 L - k, b1 R& c' |- G; {0 P . x# C1 \! ^2 W4 h+ U. Y如果你是贷款方,提供一个30年期固定利率的单一贷款,可能存在许多不利的商业决策因素。毕竟,在30年里,很多事情都可能发生变化。如果央行利率上升,而借款人仍在支付较低的按揭利率,你实际上会亏钱。2 D8 }# m: t0 g
0 O9 {. w' m7 Z3 J6 h # @) y! C! u9 E# a- e& dPineapple Mortgage首席执行官舒巴·达斯古普塔(Shubha Dasgupta)对《环球新闻》解释说,为了应对这些未知因素,较长期按揭需要附加“风险溢价”。 7 P0 O6 g3 w7 m; a - K/ j1 u- h! l1 }1 r: L2 u* L M# _
美国按揭利率通常比加拿大高——截至周三早晨,美国典型按揭利率约为6.6%,而加拿大固定利率产品在4%至5%之间浮动。 ' x1 v4 b6 t M( J' r ) d0 u+ ~: B+ }& Q$ i) I7 P+ D9 G' Z- h. }1 h1 Z6 n, `; n
为了应对30年按揭产品的风险,美国的利率本应更高。; @. \: o8 Q" v# x# A7 G( z$ {; S
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这就引出了两个按揭市场的关键差异:美国的房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac),这两家政府支持的机构在维持美国住房市场运行中发挥了重要作用。 , D3 [; }7 F5 Z$ x ' v5 g! t% g! q G- s) ` V8 q# f) X6 G" }3 t/ O
这两家机构从贷款方那里购买按揭,将其打包并作为按揭支持证券出售到金融市场。. `! U0 x3 {3 Q5 u
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达斯古普塔解释说,这一系统为银行释放了资金,使其能够发放更多贷款或开展其他业务,同时仍能为美国购房者提供原本昂贵的30年期贷款。/ X. A7 n8 g* u: m0 B3 z& O1 a
0 d6 O& i* e x; n; s + a" X1 D. q( z0 O9 ]: W1 s( D这种系统是美国住房体系自大萧条以来的基石,因此大多数美国房主可以获得比世界其他地方更长期限的按揭。% u, t8 b6 v. b: N {7 _0 n
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) m: U, l- t P% m( J+ ~加拿大没有类似的系统来为发放按揭贷款的银行提供流动性,因此加拿大的贷款方必须通过几年后重新谈判贷款条款来保护其投资。 . J6 w9 ^, m/ y; }5 Y1 u. f2 ~ ; l% i" c/ I& A# W, \ 3 J3 K; o( v' [! [( l1 s' D% X2 h达斯古普塔表示,如果没有像美国这样的政府支持体系,加拿大贷款方将不得不收取极高的利率。 8 _) `6 Y, [ j7 Z. o6 b9 i; X , ?! V0 ~8 P+ v* ?3 h 0 P- ^! o0 O I9 g9 k4 [7 J“这些更长期限的按揭必须附加一定的利率溢价,以对冲未来可能的利率环境,”他说。“所以这最终使得加拿大人需要支付更高的费用。” + ^/ m3 N0 A7 L; ?- B3 J& }; V/ l) Z8 o) k) t* Z P9 d0 G
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他补充道,如果考虑推出30年按揭选项,加拿大按揭和住房公司(CMHC)和其他保险公司可能需要在缓解贷款方风险方面发挥重要作用。5 i0 K8 |5 l' H8 y! L2 Z9 H