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标题: 瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大 [打印本页]
作者: cargo    时间: 2024-10-15 15:00
标题: 瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大
瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大
0 o! ~& L4 C# o" f* e$ A加拿大都市网
& [) O: v: Y. u根据最新发表的2024年全球地产泡沫指数报告，多伦多及温哥华都位居十大之列，后者更位列全球实际房价升幅第6位，北美排行第2。
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根据瑞银 (UBS) 本月发布的“全球地产泡沫指数” (UBS Global Real Estate Bubble Index)，多伦多的地产泡沫风险处于“高水平”，高踞全球第5，温哥华的风险则属“中等”，但亦位列全球第10。8 Y. O5 L, u/ a# A! |, x; @
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这两大城市都具备独特的经济、人口和政策因素，象征著环球市场所面临的复杂问题。
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0 T' h; o5 g: @& ?. t7 B  `租金方面呈大幅上涨，在温哥华，实际租金比2021年高出约10%。
9 f8 l0 S* D* ]- b( w$ c" t相对于市民收入的增长，房价近年来并未有超前增加。因此，目前的地产泡沫风险处于中等水平。. J: Q% U- n9 Z7 p! ?, k* W
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9 I+ ~6 u5 E$ X: v在多伦多，地产泡沫风险与前两三年相比也有所下降，但仍被视为高水平。, U+ [+ X( W# X

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7 R) H, n; K: p$ q与温哥华相比，多伦多过去三年来租金和市民收入的增长速度都较慢。5 }- P+ X0 w4 V7 r
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预期加拿大央行的减息可能会再次加快推高这两市的房价，因为对利率特别敏感的首次置业者的需求将会增加。
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2024年瑞银全球地产泡沫指数4 h! u! F* L* y  z& ~7 w

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+ P) ?5 i& E9 p; Z# K6 M随着融资成本变得更具吸引力，市场的钟摆可能会重新向买家倾斜，导致多伦多和温哥华的房价再度上升。
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然而，政府禁止外国买家入市、楼房库存增加、经济前景低迷等因素，都会减缓市道重回急速增长。
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温哥华在瑞银全球实际房价升幅排行榜居第6位6 [. R: V* R( o0 ~1 f
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1 C4 w/ a" m0 B多伦多的地产市场多年来一直处于急速发展状态。然而瑞银全球地产泡沫指数显示，多伦多现在处于险境，地产泡沫风险高。* b1 X5 h4 @! d' @

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2 g; _4 Z6 A3 D1 g  I多伦多居民可负担居所面积减4成/ ~1 [: z9 t0 M" d  I. u

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负担能力危机是造成这种风险的最主要因素之一。过去十年来，多伦多的房价升势远超市民收入的增长速度，把很多有意买屋的人摒诸市场门外。在巅峰时期，一般家庭住宅售价过百万的情况屡见不鲜，仅在几年前，这个价位还是不可想像的。利率的抽升虽然是为了抑压通胀，但却加剧了这种对住房负担能力的压力。$ \& L! A9 F6 P

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- k- r: e" A- t3 p7 S多伦多人现在能负担的居所面积，较2021年时平均减少了40%。负担能力下降导致交投量减少，许多潜在买家无力入市。然而价格依然居高不下，主因是业主不愿亏本放售，而且许多业主已锁定低利率的按揭贷款。因此，即使需求减弱，多伦多楼房价格仍然企硬。! \3 X2 o9 e* O6 A' B# H
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( l& a: y/ w" j3 I; j1 P0 U3 h1 n在移民和科技行业蓬勃发展的推动下，多伦多人口增长强劲。新涌入的居民使住房需求保持在相对较高的水平，尤其是在租务市场。由于租金涨升速度快过收入，不少住户都在挣扎，导致要求政府介入地产市场的呼声日益高涨。
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$ L& V8 F9 t  [% |! d3 G4 b温哥华泡沫风险降级仍有暗涌+ k+ B+ ?. a2 F2 S2 G! W4 e

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相较于多伦多，温哥华的市况看来相对稳定，但也并非没有风险。瑞银全球地产泡沫指数将温哥华的风险评估为中等，较数年前的高度风险有纾缓。9 ?0 `2 r* I, W8 T
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多伦多(蓝线)和温哥华(灰线)近年的地产泡沫指数均呈下降
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* V9 D* v" D7 s2 |5 A8 v跟多伦多一样，温哥华也经历了高楼价时期，但有几个因素有助稳定市场。
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) v6 w( ~2 |* n/ Z( V其中一个影响市场的因素是严重的房屋短缺问题，温哥华被群山和海洋包围，向外扩张的空间有限。因此房屋供应长期以来受到土地使用区划条例的限制，价格也因市场上可供选择的楼房有限而被推高。然而，卑诗省政府最近订立的法例要求温哥华及其周边市镇修订附例，准许业主在标准地皮上兴建4至6个单位，以增加住宅供应，目前尚未可知这个转变会对市场带来什么影响。( s8 Y2 k1 b; b; t. z2 J8 H% t
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有别于多伦多，温哥华的租金近年显著上升，自2021年以来，实际租金增加了约 10%。租金的飙升，加上当地相对较慢的房价上涨，有助于缓和地产泡沫风险。此外，温哥华人的收入增加速度也较多伦多人的快，这也促使风险状况趋向缓和。不过，温哥华的房屋负担能力危机仍然严重，尤其是对租户和首次置业者而言。
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; v9 t6 D  O" n7 I分析指，全职就业职位可能不增反减；如果这趋势持续下去，将会对政府造成巨大压力，迫使其采取措施遏止人口的急速增长。
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( v' w$ ]0 m: ~. y2014年瑞银全球地产泡沫指数排行榜：
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7 k. S" b' P3 ^! h0 W5 b- y第1位：迈阿密
8 ~; o' w' ]# U$ B第2位：东京
1 `/ l( z5 h; p2 t  N% y第3位：苏黎世) U4 x- b# ?' V* ^- h9 _
第4位：洛杉矶! Q  N! q7 y! j6 }$ e6 `3 a) \
第5位：多伦多! z' B3 a2 D# j* _1 j: A
第6位：日内瓦
- ~: L7 K% f6 @. A! u第7位：阿姆斯特丹$ Z( ~' Q* Q3 E: e% z# c1 t
第8位：悉尼0 P$ w& d" r$ d9 H
第9位：波士顿
, a- A! i* }7 q: B, e第10位：温哥华
2 R8 K! t' M; T+ F# Y第11位：法兰克福
2 C( l' F: |* Y& _第12位：香港0 x4 h0 z( H; ]1 k& G" h, e
第13位：特拉维夫
2 A! L4 e2 ~4 M3 B! N第14位：杜拜  X* u+ v- r- D* k/ @
第15位：新加坡9 g0 C0 V7 m3 X/ W" a4 H

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