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标题: 瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大 [打印本页]
作者: cargo    时间: 2024-10-15 15:00
标题: 瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大
瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大
' ^" ]/ v9 X8 s6 n; ]0 P: p. u# ^加拿大都市网
) v7 p3 I' [& t/ H1 L& A5 r根据最新发表的2024年全球地产泡沫指数报告，多伦多及温哥华都位居十大之列，后者更位列全球实际房价升幅第6位，北美排行第2。
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8 s/ Y( ~& f" I5 B根据瑞银 (UBS) 本月发布的“全球地产泡沫指数” (UBS Global Real Estate Bubble Index)，多伦多的地产泡沫风险处于“高水平”，高踞全球第5，温哥华的风险则属“中等”，但亦位列全球第10。
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这两大城市都具备独特的经济、人口和政策因素，象征著环球市场所面临的复杂问题。# s0 i+ P# T4 I, M: q: D

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* i4 u" g3 r; k租金方面呈大幅上涨，在温哥华，实际租金比2021年高出约10%。
# y; s. ]7 A! P0 D" s- {0 m相对于市民收入的增长，房价近年来并未有超前增加。因此，目前的地产泡沫风险处于中等水平。* f/ [& \/ y0 V! b/ w  v: A

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  Q% p7 F  y4 V: ]8 l; x在多伦多，地产泡沫风险与前两三年相比也有所下降，但仍被视为高水平。' j# V' B" C' y' c2 m" A

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与温哥华相比，多伦多过去三年来租金和市民收入的增长速度都较慢。
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1 U: y1 ]  _- K" \0 T1 D预期加拿大央行的减息可能会再次加快推高这两市的房价，因为对利率特别敏感的首次置业者的需求将会增加。5 H" L3 }! T- ?' L5 f

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2024年瑞银全球地产泡沫指数
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8 C( R+ R' f! {- K% k, v随着融资成本变得更具吸引力，市场的钟摆可能会重新向买家倾斜，导致多伦多和温哥华的房价再度上升。
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然而，政府禁止外国买家入市、楼房库存增加、经济前景低迷等因素，都会减缓市道重回急速增长。
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6 Q5 j. E& }- M" `, R$ [温哥华在瑞银全球实际房价升幅排行榜居第6位5 d, B" D6 a1 i- ]/ Y) {' g
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( M1 C* b# H+ Z4 k: J  z1 K多伦多的地产市场多年来一直处于急速发展状态。然而瑞银全球地产泡沫指数显示，多伦多现在处于险境，地产泡沫风险高。% e) B" U( B2 ]9 W! V) y( ]

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多伦多居民可负担居所面积减4成
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8 B$ ]$ }2 }6 |8 b4 J# f* A" A4 [: ]负担能力危机是造成这种风险的最主要因素之一。过去十年来，多伦多的房价升势远超市民收入的增长速度，把很多有意买屋的人摒诸市场门外。在巅峰时期，一般家庭住宅售价过百万的情况屡见不鲜，仅在几年前，这个价位还是不可想像的。利率的抽升虽然是为了抑压通胀，但却加剧了这种对住房负担能力的压力。
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多伦多人现在能负担的居所面积，较2021年时平均减少了40%。负担能力下降导致交投量减少，许多潜在买家无力入市。然而价格依然居高不下，主因是业主不愿亏本放售，而且许多业主已锁定低利率的按揭贷款。因此，即使需求减弱，多伦多楼房价格仍然企硬。+ b/ k& P% V  F2 \% C4 |7 c
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& W' y1 L! a' r, U3 v1 Y在移民和科技行业蓬勃发展的推动下，多伦多人口增长强劲。新涌入的居民使住房需求保持在相对较高的水平，尤其是在租务市场。由于租金涨升速度快过收入，不少住户都在挣扎，导致要求政府介入地产市场的呼声日益高涨。
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4 i- w/ f& Z* F/ X8 H温哥华泡沫风险降级仍有暗涌
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  M1 C$ F1 T& l/ H- x相较于多伦多，温哥华的市况看来相对稳定，但也并非没有风险。瑞银全球地产泡沫指数将温哥华的风险评估为中等，较数年前的高度风险有纾缓。& o, y* C, o- `( x. O$ V
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6 y  c1 o# e6 U* H: Y0 ^5 ?多伦多(蓝线)和温哥华(灰线)近年的地产泡沫指数均呈下降
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  j! k: e+ a: L跟多伦多一样，温哥华也经历了高楼价时期，但有几个因素有助稳定市场。0 g6 \  z- V$ J, D. k, J
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其中一个影响市场的因素是严重的房屋短缺问题，温哥华被群山和海洋包围，向外扩张的空间有限。因此房屋供应长期以来受到土地使用区划条例的限制，价格也因市场上可供选择的楼房有限而被推高。然而，卑诗省政府最近订立的法例要求温哥华及其周边市镇修订附例，准许业主在标准地皮上兴建4至6个单位，以增加住宅供应，目前尚未可知这个转变会对市场带来什么影响。
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7 `7 ?( `* y4 U2 t有别于多伦多，温哥华的租金近年显著上升，自2021年以来，实际租金增加了约 10%。租金的飙升，加上当地相对较慢的房价上涨，有助于缓和地产泡沫风险。此外，温哥华人的收入增加速度也较多伦多人的快，这也促使风险状况趋向缓和。不过，温哥华的房屋负担能力危机仍然严重，尤其是对租户和首次置业者而言。
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% Z# v6 ]7 P# v0 W2 `分析指，全职就业职位可能不增反减；如果这趋势持续下去，将会对政府造成巨大压力，迫使其采取措施遏止人口的急速增长。
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) I$ z1 y+ s$ W( c6 g' O1 c8 ]2014年瑞银全球地产泡沫指数排行榜：7 Q, e( d8 H( T. {% j5 ]6 _

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第1位：迈阿密+ T% S% P! f4 q. t
第2位：东京
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第4位：洛杉矶& b! S  W( E' q  o) K
第5位：多伦多
/ o+ h# L: _- j第6位：日内瓦
* v6 S2 S& j* t7 a3 y7 E第7位：阿姆斯特丹* X# B5 x& i* T) n
第8位：悉尼
1 A1 d: k% L& p0 ^第9位：波士顿' _- [# l6 \3 M
第10位：温哥华$ N# @5 {6 q9 L; {$ Y$ U
第11位：法兰克福7 V+ H" f+ J* u& Z* P% L
第12位：香港/ J$ E" X- m' K; N& X) }3 t
第13位：特拉维夫
1 g/ B* B+ a& j9 j! j第14位：杜拜4 P' r( B# E" U% \) a
第15位：新加坡
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