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标题: 瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大 [打印本页]
作者: cargo    时间: 2024-10-15 15:00
标题: 瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大
瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大7 G1 o: v. w; T. n0 x8 L
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根据最新发表的2024年全球地产泡沫指数报告，多伦多及温哥华都位居十大之列，后者更位列全球实际房价升幅第6位，北美排行第2。8 ^; D7 Y" L+ x% \* S: `& U$ C
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根据瑞银 (UBS) 本月发布的“全球地产泡沫指数” (UBS Global Real Estate Bubble Index)，多伦多的地产泡沫风险处于“高水平”，高踞全球第5，温哥华的风险则属“中等”，但亦位列全球第10。7 n; \1 e; ]* H9 v2 }) ]" s1 g

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这两大城市都具备独特的经济、人口和政策因素，象征著环球市场所面临的复杂问题。
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$ G  u! ]- n6 s# p8 N( K. ^: N租金方面呈大幅上涨，在温哥华，实际租金比2021年高出约10%。/ h$ {; ~9 \% Q, k& w6 i+ d
相对于市民收入的增长，房价近年来并未有超前增加。因此，目前的地产泡沫风险处于中等水平。1 p8 V% T4 q0 h* T3 H' Z$ M& x* k
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8 u: P4 k0 j# {' b1 C1 \2 a8 C8 z在多伦多，地产泡沫风险与前两三年相比也有所下降，但仍被视为高水平。
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与温哥华相比，多伦多过去三年来租金和市民收入的增长速度都较慢。7 ]) q, l+ H( a4 @3 p. n8 L

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预期加拿大央行的减息可能会再次加快推高这两市的房价，因为对利率特别敏感的首次置业者的需求将会增加。$ `- _" o4 Q& o2 |6 o' F$ \6 k
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2024年瑞银全球地产泡沫指数
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; U9 B, j& F5 l) W% `随着融资成本变得更具吸引力，市场的钟摆可能会重新向买家倾斜，导致多伦多和温哥华的房价再度上升。
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3 ^$ j( B' q/ }9 Z然而，政府禁止外国买家入市、楼房库存增加、经济前景低迷等因素，都会减缓市道重回急速增长。
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; b* {+ R# V$ t7 e, D7 x温哥华在瑞银全球实际房价升幅排行榜居第6位  @( h$ v8 t6 {, d6 f* b

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多伦多的地产市场多年来一直处于急速发展状态。然而瑞银全球地产泡沫指数显示，多伦多现在处于险境，地产泡沫风险高。9 ]( g  S6 v5 D/ T" Y' U
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多伦多居民可负担居所面积减4成
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, ?- e  \9 t0 M负担能力危机是造成这种风险的最主要因素之一。过去十年来，多伦多的房价升势远超市民收入的增长速度，把很多有意买屋的人摒诸市场门外。在巅峰时期，一般家庭住宅售价过百万的情况屡见不鲜，仅在几年前，这个价位还是不可想像的。利率的抽升虽然是为了抑压通胀，但却加剧了这种对住房负担能力的压力。: z& T" T0 S3 _+ [9 o/ g4 h
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多伦多人现在能负担的居所面积，较2021年时平均减少了40%。负担能力下降导致交投量减少，许多潜在买家无力入市。然而价格依然居高不下，主因是业主不愿亏本放售，而且许多业主已锁定低利率的按揭贷款。因此，即使需求减弱，多伦多楼房价格仍然企硬。* S7 o$ f2 B1 U. |, g; \

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" _; S1 w( r+ D3 y% k在移民和科技行业蓬勃发展的推动下，多伦多人口增长强劲。新涌入的居民使住房需求保持在相对较高的水平，尤其是在租务市场。由于租金涨升速度快过收入，不少住户都在挣扎，导致要求政府介入地产市场的呼声日益高涨。5 N6 k2 Z( L4 T! V2 |
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温哥华泡沫风险降级仍有暗涌
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相较于多伦多，温哥华的市况看来相对稳定，但也并非没有风险。瑞银全球地产泡沫指数将温哥华的风险评估为中等，较数年前的高度风险有纾缓。
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多伦多(蓝线)和温哥华(灰线)近年的地产泡沫指数均呈下降# [# Z/ M# t) j( v0 {: M- j( g9 h
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" P( i/ E+ O' z跟多伦多一样，温哥华也经历了高楼价时期，但有几个因素有助稳定市场。: s7 l; @$ {+ F6 L  Z* n- `

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其中一个影响市场的因素是严重的房屋短缺问题，温哥华被群山和海洋包围，向外扩张的空间有限。因此房屋供应长期以来受到土地使用区划条例的限制，价格也因市场上可供选择的楼房有限而被推高。然而，卑诗省政府最近订立的法例要求温哥华及其周边市镇修订附例，准许业主在标准地皮上兴建4至6个单位，以增加住宅供应，目前尚未可知这个转变会对市场带来什么影响。
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$ S$ I: U5 Z4 N4 X& ^有别于多伦多，温哥华的租金近年显著上升，自2021年以来，实际租金增加了约 10%。租金的飙升，加上当地相对较慢的房价上涨，有助于缓和地产泡沫风险。此外，温哥华人的收入增加速度也较多伦多人的快，这也促使风险状况趋向缓和。不过，温哥华的房屋负担能力危机仍然严重，尤其是对租户和首次置业者而言。
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/ l/ Y+ }5 A6 q/ K4 W) S" b分析指，全职就业职位可能不增反减；如果这趋势持续下去，将会对政府造成巨大压力，迫使其采取措施遏止人口的急速增长。
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2014年瑞银全球地产泡沫指数排行榜：
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第1位：迈阿密+ t9 o. E! R  B: a1 c  g6 \
第2位：东京2 C$ }+ H/ T9 x  n; e1 j4 C
第3位：苏黎世
0 c, m8 ^8 V- x/ J4 O& t第4位：洛杉矶% c; y; V$ N9 w* v$ P8 s. G
第5位：多伦多6 g$ [( \6 x' }1 f% @: H
第6位：日内瓦$ Z7 j1 F- \: D/ i
第7位：阿姆斯特丹
  t! R; B5 ]& S* }* o第8位：悉尼
4 X0 k# E) p  J第9位：波士顿
3 }$ c' ]5 D% \8 D4 V9 i第10位：温哥华
! [2 u" x# `) R- W: k第11位：法兰克福
8 \+ ]4 b6 s9 ?; b第12位：香港
* r+ J3 m. \  ]+ f, Q第13位：特拉维夫; i  {- u( y' T7 y( U
第14位：杜拜, R/ L# j$ E6 H2 K2 l
第15位：新加坡
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