( [% e' g8 c, ~3 r ' `- G9 ]& J1 u4 B7 g+ v ; s/ p) {. W8 r2013年12月14日，惠州，2380多户的大亚湾大峡谷亮灯只有2户。 + R, e& F$ Y0 p# h/ S$ E+ b; u3 K$ s0 t% |% h ( v7 Q* ]% ^6 I9 g* k9 {1 w$ A: P5 r7 d
2013年12月14日，惠州，别墅区空空荡荡，还没人居住。 1 e2 [( r |: D0 O M8 w8 ^/ L3 y: _ ; v3 g3 x" b9 b8 a- M; o & m* V* A% G% r5 d$ u2013年12月19日，惠州，大亚湾石化厂区污染严重，是导致房价无法上升原因之一。8 q7 I1 e* J4 r8 t% o; b3 t
d5 q( Y9 e% t+ m# E惠州“鬼城”探营 房地产和产业发展失序7 U. m8 T! S/ ?! _0 B
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在深圳，每天总能遇到路边发楼盘信息传单的人，而很多人接过后直接就扔进垃圾桶，因为不用看，也知道那是惠州的房子。 1 W5 m j9 H" `$ t 9 s2 g0 ~2 n$ u; b% ^0 E, x毗邻深圳和东莞的惠州，尽管身处珠三角核心城市群中，但却是投资者公认的“鬼城”。街道上稀疏的人流，四处空置的房屋，与这个卫星城市区位的匹配似乎相去甚远。 / f0 G& `1 E, g" l 2 k0 ^% d0 X2 @1 w1 U6 z6 [! E最新出台的新型城镇化方案试图打破这种“鬼城”格局，最终实现人的城镇化。然而，对于严重依赖房地产发展起来的城市，想要破局并非轻而易举。 ' I+ B$ V& V+ @' A9 _( ?, t+ V6 Z% X; D& ?4 } “鬼城”由来 8 z* P2 N$ h* ?, l1 Q4 J2 t& o7 w" N1 Z$ R! G, U+ J( v8 y
离惠州惠阳汽车客运站只有几分钟距离的光耀城，体量达100万平米，根据中原地产的统计，深圳投资客占销售客户比例超过九成。从2008年到现在6年过去，一共6期的项目建设接近尾声，《华夏时报》记者现场看到，小区周围的商铺大多处于空置招租阶段。. k. H: l. J+ R7 n- a/ \
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据当地的和兴地产中介人员小钟介绍，目前光耀城入住率仅30%，深圳人过来居住的占比较少，让惠阳区乃至惠州都成了鬼城的代名词。. ?, z1 I! T2 j4 U5 S# K, V C
; [+ A9 K- Z) D9 U1 r: Z惠州是同时与深圳和东莞两城市接壤最近的城市，属于珠三角区域卫星城概念，分惠城和惠阳两个区以及大亚湾开发区，另有3个县。但由于生活配套的缺失，城市等级概念和落差的存在，在惠州置业的深圳人并不愿在此居住，导致“深圳的后花园”成了一个虚名。( U# c+ m. A. f; a
2 p3 Q8 X; m! q" v7 }“除了惠城区项目可以考虑外，其他区域项目融资谈都不用谈。”深圳市一房地产私募基金投资经理告诉本报记者，目前除惠城区作为整个惠州市市中心配套较为完善，经济比较健康外，其余区县的经济都很畸形，以房地产一产独大，供给严重过剩，未来风险很大，目前基金信托等融资已经全面退出这类城市。5 R; u" L. ]6 a+ T. E, ?0 C6 d- H
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由于资金集体看空惠州，使得项目都押宝在惠州的开发商陷入困境，光耀地产是代表之一。而有的项目一期二期中间因资金链断裂而易主，甚至出现烂尾。 . B" g B& |5 c, A! O' P/ N, R9 f: q( p
走在惠阳的老中心片区，老式建筑已经掩埋在新建筑的夹缝下，而新城区更是由各个楼盘以棋牌式展开而成。这几年，惠阳上百个楼盘的销售对象都对准了深圳人，七成以上的项目是深圳人购买的，有的甚至超过九成。 6 J7 P, d8 f" m, D1 Z, g: B: m) j# ], u& E% L# d7 _2 X
自深圳出台限购令之后，深圳人在惠州买房投资兼自住的比例有所提升。由于两地房价的落差，一些有首次置业需求的深圳80后，也开始往价格洼地区域流动，部分置业者主要购买别墅类产品，用于度假、养老和改善型居住。 * a0 ?$ Y2 S4 q0 J * F3 n0 y" f: p, D2 t2 l$ p9 `8 ]交通和区位优势是销售者们的利器，厦深铁路开通后，位于惠阳区的惠州南站至深圳坪山站，只需10分钟，而到深圳北站缩短至半个小时，16.5元的票价也不贵。 2 x) z3 g/ m4 J* a* Y9 E9 U 4 j& l& S2 o0 f- _7 B- ]然而，城市交通的逐步贯通，并未让深圳人往返于两地之间，“一小时生活圈”、“深莞惠”一体化的概念提出来至少已有5年以上，实际进展并不大。/ }% t% }8 \/ @: e
! s; `3 B9 N# A因此尽管目前在惠州置业亏多赚少，但仍有前仆后继者。2013年惠州新增供应量突破1200万平方米，全年一手房住宅成交1079.76万平方米，超过10 万套，成交金额622亿元，创出历史峰值。其中，惠阳完成商品房销售面积165.17万平方米，同比增长45.9%；商品房销售额100.35亿元，增长 60.2%。 ; y, L3 l( L c4 z0 Q& l5 ^2 l# d' F/ L4 j/ r& B
“毗邻惠阳的深圳龙岗房价比惠阳贵3倍，等现在的80后成家有了孩子需要上学，自然会住过来，现在配套不完善，生活还不方便，有的人买了房暂时买不起车，等经济条件变好，买车后住到惠州也方便，但这都需要时间。”小钟说。' k9 U1 v. c$ T! a9 G
# V3 o; l& l2 O 模式之困 ) a! z3 ]/ _1 T6 V! K1 v* [% M/ o$ z8 d+ x+ Q+ z
作为连接东莞和深圳的后方城市，惠州有着承接产业转移的先天区位优势。- v1 D% v; I5 b* K; @
& l0 i1 m# v+ B惠阳外商投资服务中心主任许伟浩告诉记者，2010年以前，招商引资主要来自港澳台，而这之后，超过百分之七八十是由深圳、东莞转移过来的产业。由于两市人工和厂租成本大涨，而惠州低廉的土地价格成了最大的吸引力，这几年外商投资的比重年增长都有百分之十几。 " ^+ d0 j8 b ] 4 c" D* n+ J8 s7 ^不过落户这里的大多为制造业，工厂工人消费水平较低。产业转移到各镇区之后，也并未带来相应的消费需求。惠阳陷入的困境是，房地产带动的城市发展和产业的引进，并未有效结合起来，这也是鬼城出现的根源。 C) D; Z, ?* D5 W: K5 }' Q) v. e: p! {( f# `
按照惠阳的设想，辖区淡水、秋长2个街道和1个经济开发区，将成为惠阳市中心区域，以现代服务业、物流、电子信息、汽车等高端产业为主，而其他6个镇区以工业和农业为主。* @: l' o/ y! j5 S) g% I. m! r) L
( c( v7 o7 @3 Q: e+ C“中心区的土地主要以商住用地为主，为集中居住区，镇区以工业用地为主。”惠阳市国土局有关人士介绍，房地产对于惠阳而言确实举足轻重，政府每年只管卖地，只要有开发商愿意买，政府不会考虑人口和产业的问题，“市场行情好就多卖，市场不好就少卖，今年计划出让的土地会比去年少。”2 W! k6 D6 d- ^3 b# {! s" z. F
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与多数鬼城一样，房地产已成为惠阳最重要的支柱产业。2013年惠阳市GDP总值为290.4亿元，增长14.5%，固定资产投资总额达210.1亿元，增长 25.7%，而房地产开发投资为83.4亿元，占固定资产投资比重约40%，对整体投资增长贡献率由上年的33.9%提升到50.1%。 ( s; K- I. g; c! [) D + W4 i% ?- y5 a) S# P6 ^目前在惠阳区大体量的楼盘随处可见，如中信新城460万平方米、星河丹堤220万平方米等。而惠阳市统计局向本报记者提供的数据显示，2013年常住人口只有58.75万人，其中，城镇人口为43.89万、农村人口为14.86万人，城镇化率为74.7%。从2009年后的5年内，常住人口只增长了3.6万人。3 h" u% H# X- E. ?1 C0 x
* u4 w M" [* \4 c: q' n V. H整个惠州常住人口也只有470万。由于对外来人口吸附能力弱，人口增长过慢，严重制约了本地市场的需求释放。& k! \$ S3 `3 M7 Q; ~, A4 W7 Y
. V s: h0 X$ K, y7 w“政府也想引进占地少、产值高的高端产业和总部经济，但这不现实。”许伟浩说，惠州现在发展产业的最大优势就是成本低，靠深圳近，物流成本低，但外来人口少，很多工厂搬过来也面临招工难，还不如内地城市。1 I K! D$ ~, @+ B5 B6 i
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