www.MontrealChinese.com蒙特利尔华人网 蒙城华人网 蒙特利尔留学生论坛 蒙特利尔中文网 蒙城中文网

标题: 广东惠州已成"鬼城" 政府仍在继续卖地(组图) [打印本页]

作者: montreal    时间: 2014-3-22 14:23
标题: 广东惠州已成"鬼城" 政府仍在继续卖地(组图)
2013年12月19日,惠州,大亚湾运输建筑材料的卡车,一辆接一辆进入新开辟的工地% ?) C$ f+ }" b4 }

" g  i$ O$ |* N, t) L; _! Z: ]& I! f7 W: a8 W: @4 t0 M% l9 l

* e4 M/ d5 E; }2013年12月19日,惠州,大亚湾运输建筑材料的卡车,一辆接一辆进入新开辟的工地。( [: y( |: Z0 L  W* s: H
& V: W! b/ U! x
$ R" u- C  m; Y, z
4 Q+ ^% o0 i& ?4 d, X$ q$ s
2013年12月19日,惠州,马路空荡,无居民行走。
2 \! U9 q1 M  a" J" a/ g! F& v& c: Z9 q. Q& b/ a

6 T0 k) d) b3 i" ?$ z) E+ u4 I4 [% L" c( [* H( t
2013年12月19日,惠州,大亚湾房产中介疯狂竞争,几十人大亚湾大道上发房产画册。
: l! b  f. t- d, N' `5 m  y: z1 v& n/ N' N
( s/ q, j# |) T* L" v

% H. A5 K5 C9 a  o& W2013年12月14日,惠州,大亚湾清华园售楼处关门,几近烂尾。在大亚湾烂尾楼盘还有许多。
2 @2 \% O, r! ?) b
, H6 N- F  j0 C6 j2 D- c8 z8 B- z. d! Y- }2 b4 [/ c* }4 A

, F# f. \1 y' S3 C. S7 r2013年12月14日,惠州,停车场无人空荡,没有任何私家车。
# K( G, D8 t: ^0 d) b6 e
6 M8 _4 p& g& F; A/ j1 ~  s& @
+ I) U- ^* _5 ~  b2 X1 Q, ~7 S) r* H7 T! D2 U( R3 @: ^
2013年12月19日,惠州,建筑工人在施工现场。
" n2 @" z+ b% H. _% j" y& D% @$ R* i0 z* _7 n* u( X+ b
6 }/ z4 n8 g! S: j  n" O

* H7 S$ E# I0 X" Y, b2013年12月19日,惠州,大亚湾一楼盘打出1999元/平方米的广告。
4 M4 _  _! p, b' A- v9 h5 `) k, y# \' r1 t/ ~8 y3 b) E2 e$ O
3 n6 s# O! Y; b& P" r7 V
* O! c$ q: H* ~
2013年12月14日,惠州,看房者源源不断进入,象征性的看房后,吃完开发商的午餐就离开,如同半日游。以后再无音讯。
- t+ l' [6 h- E8 w1 ~# K$ R( r& |
) W0 D8 Y$ I. Q2 }% N: Z! u8 v4 `+ S; R( T0 e9 I3 q
0 `1 o" I! d0 u4 z' [
2013年12月14日,惠州,2380多户的大亚湾大峡谷亮灯只有2户。+ c, q* A& X% o

* _: y0 i. K6 f: g0 F% s. N1 u6 H2 p
& p  D/ A& M+ l/ r% L$ R
2013年12月14日,惠州,2380多户的大亚湾大峡谷亮灯只有2户。
: F& r. h- E. K; A# D
: P( i  y8 n+ E5 x4 b; i' l" j0 ^- e+ K& g1 U; j' P6 n# g7 Q
: E4 M- I0 j3 J9 y/ ~  {
2013年12月14日,惠州,别墅区空空荡荡,还没人居住。, T+ |0 o5 S1 l

: z* O; j. z4 A% o  ~" B
" \3 g) V& F1 s$ E
4 f% O/ k7 f3 v, Z$ ^% X2013年12月19日,惠州,大亚湾石化厂区污染严重,是导致房价无法上升原因之一。
; @! J7 |$ y7 Y* w: h: [! @
' ?; |9 c6 A$ _: a惠州“鬼城”探营 房地产和产业发展失序& [  F8 C- N: R2 j$ U% _

# ~! {' @- ^0 n: _; k  X在深圳,每天总能遇到路边发楼盘信息传单的人,而很多人接过后直接就扔进垃圾桶,因为不用看,也知道那是惠州的房子。
1 P8 S! U- z, \/ k/ C2 `7 y8 r( d0 ]- \% Z& ?# n9 k
毗邻深圳和东莞的惠州,尽管身处珠三角核心城市群中,但却是投资者公认的“鬼城”。街道上稀疏的人流,四处空置的房屋,与这个卫星城市区位的匹配似乎相去甚远。
' p4 M' M0 l8 ?" d$ Y8 E. R6 i2 z" a' h/ I; a5 r
最新出台的新型城镇化方案试图打破这种“鬼城”格局,最终实现人的城镇化。然而,对于严重依赖房地产发展起来的城市,想要破局并非轻而易举。9 [% r* s' m  S. U6 r9 R
0 v$ c+ ^' M- l% N
  “鬼城”由来7 y/ Z+ Z2 v: f8 n4 ~

2 [4 G" I; W# p' m+ _离惠州惠阳汽车客运站只有几分钟距离的光耀城,体量达100万平米,根据中原地产的统计,深圳投资客占销售客户比例超过九成。从2008年到现在6年过去,一共6期的项目建设接近尾声,《华夏时报》记者现场看到,小区周围的商铺大多处于空置招租阶段。0 q- Z+ A" Q) w; \/ x
- G3 ?+ W; g  K9 @# U% x
据当地的和兴地产中介人员小钟介绍,目前光耀城入住率仅30%,深圳人过来居住的占比较少,让惠阳区乃至惠州都成了鬼城的代名词。
9 d8 U4 H& f$ U) [. i5 _! k1 M8 U2 W1 A; p
惠州是同时与深圳和东莞两城市接壤最近的城市,属于珠三角区域卫星城概念,分惠城和惠阳两个区以及大亚湾开发区,另有3个县。但由于生活配套的缺失,城市等级概念和落差的存在,在惠州置业的深圳人并不愿在此居住,导致“深圳的后花园”成了一个虚名。$ c2 y' q3 M: e' U' X4 Z

2 t! y, H: g; f+ }2 {, a“除了惠城区项目可以考虑外,其他区域项目融资谈都不用谈。”深圳市一房地产私募基金投资经理告诉本报记者,目前除惠城区作为整个惠州市市中心配套较为完善,经济比较健康外,其余区县的经济都很畸形,以房地产一产独大,供给严重过剩,未来风险很大,目前基金信托等融资已经全面退出这类城市。
. g4 a5 ?' l7 v7 p, P- a( r' H, ?: D. Z
由于资金集体看空惠州,使得项目都押宝在惠州的开发商陷入困境,光耀地产是代表之一。而有的项目一期二期中间因资金链断裂而易主,甚至出现烂尾。2 V3 k/ s) I4 C; G4 @

5 r% p3 R0 G9 _# E# K, A走在惠阳的老中心片区,老式建筑已经掩埋在新建筑的夹缝下,而新城区更是由各个楼盘以棋牌式展开而成。这几年,惠阳上百个楼盘的销售对象都对准了深圳人,七成以上的项目是深圳人购买的,有的甚至超过九成。6 D# b* _. d( h+ q# c
6 o$ D' k& f3 s: k/ H
自深圳出台限购令之后,深圳人在惠州买房投资兼自住的比例有所提升。由于两地房价的落差,一些有首次置业需求的深圳80后,也开始往价格洼地区域流动,部分置业者主要购买别墅类产品,用于度假、养老和改善型居住。- E) b* d- t/ [+ H& C
( G% G' r' p& ~! I6 n. i* L
交通和区位优势是销售者们的利器,厦深铁路开通后,位于惠阳区的惠州南站至深圳坪山站,只需10分钟,而到深圳北站缩短至半个小时,16.5元的票价也不贵。; m# D  N3 |0 ?7 q3 T4 E
7 z( \# s; h; D7 C
然而,城市交通的逐步贯通,并未让深圳人往返于两地之间,“一小时生活圈”、“深莞惠”一体化的概念提出来至少已有5年以上,实际进展并不大。1 G) X# `& h" a4 c* s0 U
0 Q6 b" H6 d$ P% f7 ~
因此尽管目前在惠州置业亏多赚少,但仍有前仆后继者。2013年惠州新增供应量突破1200万平方米,全年一手房住宅成交1079.76万平方米,超过10 万套,成交金额622亿元,创出历史峰值。其中,惠阳完成商品房销售面积165.17万平方米,同比增长45.9%;商品房销售额100.35亿元,增长 60.2%。
8 u1 k2 z) R4 c; [1 Y$ I7 `! e' \4 ^# f' w2 g) K
“毗邻惠阳的深圳龙岗房价比惠阳贵3倍,等现在的80后成家有了孩子需要上学,自然会住过来,现在配套不完善,生活还不方便,有的人买了房暂时买不起车,等经济条件变好,买车后住到惠州也方便,但这都需要时间。”小钟说。
: m6 P( r& M: v
9 e: q3 u( U* q8 C4 G8 J  ^( Y  模式之困7 I% d/ d' P& N1 z& I- Z) N7 S' h
/ \3 L& D0 v1 z* m- t) I
作为连接东莞和深圳的后方城市,惠州有着承接产业转移的先天区位优势。
+ h" `  k0 G3 I' g7 W7 I( H) l6 n* C! y1 _( a4 L
惠阳外商投资服务中心主任许伟浩告诉记者,2010年以前,招商引资主要来自港澳台,而这之后,超过百分之七八十是由深圳、东莞转移过来的产业。由于两市人工和厂租成本大涨,而惠州低廉的土地价格成了最大的吸引力,这几年外商投资的比重年增长都有百分之十几。
2 C# Q& Q4 H. y1 r, j- w. G$ l6 j3 C+ d" t; ?
不过落户这里的大多为制造业,工厂工人消费水平较低。产业转移到各镇区之后,也并未带来相应的消费需求。惠阳陷入的困境是,房地产带动的城市发展和产业的引进,并未有效结合起来,这也是鬼城出现的根源。
! u0 m% k$ k9 r
" `1 x4 m2 }3 ]' u/ V按照惠阳的设想,辖区淡水、秋长2个街道和1个经济开发区,将成为惠阳市中心区域,以现代服务业、物流、电子信息、汽车等高端产业为主,而其他6个镇区以工业和农业为主。
. Q$ C, X) v, _/ D* L$ x9 A0 ]2 Q3 G4 T0 Q' F9 y9 p+ g
“中心区的土地主要以商住用地为主,为集中居住区,镇区以工业用地为主。”惠阳市国土局有关人士介绍,房地产对于惠阳而言确实举足轻重,政府每年只管卖地,只要有开发商愿意买,政府不会考虑人口和产业的问题,“市场行情好就多卖,市场不好就少卖,今年计划出让的土地会比去年少。”
' \6 R7 \( D3 J. }
- g, p3 }5 h  k与多数鬼城一样,房地产已成为惠阳最重要的支柱产业。2013年惠阳市GDP总值为290.4亿元,增长14.5%,固定资产投资总额达210.1亿元,增长 25.7%,而房地产开发投资为83.4亿元,占固定资产投资比重约40%,对整体投资增长贡献率由上年的33.9%提升到50.1%。# U6 {& G3 T) a0 }, n
7 W) x8 v$ c) m8 p( \
目前在惠阳区大体量的楼盘随处可见,如中信新城460万平方米、星河丹堤220万平方米等。而惠阳市统计局向本报记者提供的数据显示,2013年常住人口只有58.75万人,其中,城镇人口为43.89万、农村人口为14.86万人,城镇化率为74.7%。从2009年后的5年内,常住人口只增长了3.6万人。
$ d" E- q3 E8 }) _) @' f
: S6 g8 _$ @6 f/ ~' a  W& V4 q整个惠州常住人口也只有470万。由于对外来人口吸附能力弱,人口增长过慢,严重制约了本地市场的需求释放。
8 I& V9 d( C, z$ q% Y9 f+ R6 d, C( L7 z
“政府也想引进占地少、产值高的高端产业和总部经济,但这不现实。”许伟浩说,惠州现在发展产业的最大优势就是成本低,靠深圳近,物流成本低,但外来人口少,很多工厂搬过来也面临招工难,还不如内地城市。
# t" ^# e( n4 G! c! Y! a9 F+ o  u
栖居在惠阳,工作在深圳,这是惠阳政府计划中最理想的算盘。但要想吸引人来住,前提条件必须是惠阳有着成熟的公共配套设施。记者走在惠阳的新城区,想要等到一辆出租车,可能需要很长时间。
" B4 q* Y( Q" L9 F) L: O5 z
: y" {" Y$ R0 u9 o+ i问题是钱从哪来?2013年惠阳区公共财政预算收入27.91亿元,房地产所带来的税收比例亦不少。而全年基金预算收入完成16.1亿元,惠阳区财政局有关负责人直言,基金这一项主要是房地产做的贡献,但没有完成年初计划的19.5亿元。# D0 @* [6 k6 S, j  U
) ]& |+ c' z9 y6 I$ y) t- ]5 O% ^0 e
惠阳一政府内部人士直言,“是鬼城也得继续卖地,不然没钱怎么去建配套?等着工业发展太慢了,已经陷入了这个循环链条出不来。”* b  Q6 L! D) X& W- H

: d8 Y1 C2 U9 Z9 H9 h' X深圳某证券公司负责代理销售地方债的投资人士告诉记者,由于地方财政收入和支出的比例已严重失衡,惠州已被他们列入黑名单。- s6 u  E; [! ]6 i, |1 ^* j
1 p1 R1 J$ A# V$ A
“惠州和深圳东莞依然存在产业同质化的问题,没有划分好自己的功能定位,惠州只能给深圳做产业配套,但因为地方政府之间都有各自的利益,都需要考核经济总量,深圳也不能在短时间内全部抛弃低端和配套产业。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析,行政考核制度不打破,惠州很难破局。
" \9 s: p  m% T" B% q: e+ `
" ^6 R6 ~$ x/ N0 C4 s2 o8 `6 d1 j8 u* ]
) j0 g$ u8 R  D





欢迎光临 www.MontrealChinese.com蒙特利尔华人网 蒙城华人网 蒙特利尔留学生论坛 蒙特利尔中文网 蒙城中文网 (http://www.montrealchina.com/) Powered by Discuz! X3.2