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标题: 中国人美国买房不怕底特律破产2万密集抄底 [打印本页]

作者: vancouver 时间: 2013-12-6 18:07
标题: 中国人美国买房不怕底特律破产2万密集抄底

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星岛日报 2013-12-06 09:21:08 [0条评论,查看/发表评论]

　　纽约市曼哈顿豪华公寓楼One57一个顶层单位，窗外是中央公园美景。《纽约时报》

　　随着中国经济的蓬勃发展，中国投资者们开始将目光投向海外的房地产市场。供华人买家在全球寻找房源的中文国际房产搜索引擎居外网（Juwai.com）的统计显示，在最受中国置业者青睐的10个美国城市中，纽约和洛杉矶排名分列第一和第二，但出人意料地是，费城和最近宣布破产的底特律位列第3位和第4位。

　　有线新闻网CNN报道，排名前10 位的其他城市依次为休士敦、芝加哥、拉斯维加斯、圣地牙哥和孟菲斯，该排名是基于中国买房者对各城市的搜索热度。居外网指出，中国买家2012年在美国共购置了价值为82亿元的房产。
　　中国买家对美国卖方来说是颇受欢迎的客户群体。
　　中国买家去年年购买的房屋价格中位数为42.5万元，而美国整体房价中位数为19.95万元。另外，美国地产商协会称，70%的中国投资者直接用现金交易。
　　而投资者选择某城市置业的原因各有不同。
　　纽约市、洛杉矶、芝加哥和圣地牙哥有着颇具规模的华人社区，其他人则寻找靠近大学的房屋，以便孩子未来能就读这些大学。同时，最富裕的中国买家也将目光投向经济增长最为迅猛的城市，利用美国房地产来使自己的投资多元化。
　　曼哈顿Rutenberg地产公司经纪陈伟明表示，大多数华人将购买的房屋出租或供自己偶尔使用。
　　他说，「他们通常有小孩在附近的学校读书，所以他们坐飞机来纽约，住上数天，然后去看望孩子。」他还补充说，这些人在纽约购买的房产价格多在100万元至300万元之间，很少有人买1500万元以上的豪宅，「那样太过招摇」。
　　居外网还显示，对于那些希望能带来可预期稳定现金收入的中国人来说，底特律和孟菲斯更有投资吸引力。中国买家正在抢购当地被「法拍」或大减价的房屋，将它们重新修缮后再租给当地居民，也有人任由房屋空置，只等经济复苏后能够以高价转手。
　　已申请破产的底特律当地房地产经纪斯威尼表示，「中国人正大量购买市中心附近那些价格在2.5万以下的廉价房产，他们相信这里的经济早晚能够复苏。」

作者: vancouver 时间: 2013-12-6 21:23
本帖最后由 vancouver 于 2013-12-6 21:24 编辑

美国底特律正式破产：市政私有化现商机
2013-12-05 15:12 来源：21世纪经济报道编辑：Spider 评论0条，我要参与(16)分享到： QQ空间新浪微博腾讯微博人人网开心网 0　　10万债权人受损，财政重组方案将在今年底明年初出炉。一位荷兰地产商表示，目前底特律的居民独栋楼房价格从最低点已经上涨了20%左右，仍然是入手的时机。
　　底特律终于获得了合法的“破产身份”，其破产清偿进程得以推进。
　　美国东部时间12月3日中午前，在最后一次听证后，位于底特律市的密歇根联邦破产法院法官史蒂芬·罗兹(Steven Rhodes)做出裁定，认为底特律市具有申请市镇破产保护的资格。
　　这一裁定意味着底特律将有资格顺利依据联邦破产法律第九章有关市镇破产的相关法规进行破产清偿，也意味着底特律市的大约10万债权人坚持了近5个月的努力挫败——根据目前底特律的财政形势，这些债权将仅可能得到部分清偿，损失不可避免。
　　底特律市目前的紧急管理人凯文·奥尔(Kevyn Orr)在今年7月18日向联邦破产法院递交破产申请。当时底特律市债务约180亿美元，也有可能至多至200亿美元，而其债权人数量多达10万。此后，底特律以及联邦其他地区的相关工会组织、养老基金等作为债权人代表，围绕底特律是否有资格申请破产以及养老金是否应当得到优先受偿进行各类法庭辩论。
　　3日的裁决标志着底特律拥有了申请破产保护的资格，正式成为美国最大的市镇破产案。
　　“破产对于底特律市是一个好消息。”底特律地区商会副主席莫林·克劳斯(Maureen Krauss)向21世纪经济报道记者表示，这意味着底特律将整理好自己的财政，重新开始，这对于私人投资是个积极信号。她所在的商会覆盖包括底特律市在内的整个大底特律地区。
　　奥尔及其团队将在今年底明年初拿出具体的财政重组方案。一旦得到批准，底特律市积年背负的债务将得到解除，这或将成为底特律经济复苏的动力。
　　私有化投资机会渐显
　　底特律破产得以推进的另一面，是在经济复苏过程中正在释放出来的越来越多的投资机会。
　　投资者的目光现在都在关注奥尔将要拿出的这份关系到70万常住居民的市政重组计划。据当地媒体报道，该份计划可能将包括一系列资产出售，包括底特律美术馆价值数十亿美元的艺术品、城市自来水与下水道系统的私有化等。
　　不过，底特律经济发展公司(DEGC)负责招商引资的经理马克·丹森(Mark Denson)则向本报记者表示，出售闻名遐迩的底特律美术馆的艺术品几乎是不可能的。
　　沃尔夫拉姆则认为，破产使得私有化的考虑成为可能，应当考虑全面系统地将原本的公共资产和服务私有化，包括城市供水、垃圾处理、学校、警察和消防等等。
　　这与罗兹法官在当日裁决中所说的一致。他认为，目前底特律警察平均58分钟的接案反应速度是全国水平的5倍，表明目前城市没有足够的资源为居民提供基本公共服务。
　　其他私人部门的投资更加活跃。目前底特律市区还有78000多栋建筑没有投入使用，商业大亨丹·吉尔伯特(Dan Gilbert)引领了底特律市中心的投资复兴计划，与此同时底特律市区的其他部分板块也有不同程度的复苏迹象，吸引包括中国在内的外国投资人。
　　来自荷兰的房地产商埃德温·斯豪滕(Edwin Schouten)长期经营在底特律的居民房地产项目，目前他的主要开发目标就是中国投资人。他向本报记者表示，在中国对于底特律的房地产有许多版本的说法，除了那些低到100美元的房地产真的不能投资以外，围绕底特律市区还有不少真正的投资机会。
　　“人们总在问现在是否是好机会，目前我认为底特律的居民独栋楼房价格从最低点已经上涨了20%左右，仍然是入手的时机。”他说，“尤其那些因经济危机付不起贷款而变成租户的业主所居住的房屋，如果投资人此时入手，长期稳定的租金是可以保证的。”
　　新判例影响10万债权人
　　包括政府雇员、公共机构雇员、退休金、债券持有人、保险公司在内的超过10万个债权人利益因为当天的裁决而受损。
　　根据奥尔在申请破产前提供的一份重组计划，他打算向拥有110亿美元无担保债权的债权人偿付仅20亿美元，同时并没有透露针对有担保债权人的清偿折扣将是多少。不过在法庭裁决后，奥尔拒绝回答将在1个月后出炉的新的清偿计划是否仍然与此保持一致。
　　债权人对此裁决感到不满。美国国家公共养老金联合会执行董事约旦·马克斯(Jordan Marks)在声明中表示，这对辛勤工作、遵守法规的底特律人民来说是黑暗的一天，他们将有可能失去一切。
　　值得注意的是，尽管法官认为奥尔没有在递交破产申请前与债权人进行“诚心诚意的沟通”，但法律并没有这样要求，同时与10万债权人沟通是“不实际”的。
　　法官裁决结束了历时几个月的有关美国联邦与地方法律解释的斗争，并为接下来的市镇破产案提供了判例。
　　根据21世纪经济报道记者从位于底特律的密歇根州东部地区联邦破产法院获得的文件，法官驳回了此前债权人的请求，认定底特律具有申请破产的资格。在争议最多的密歇根州宪法与联邦法律的冲突问题上，罗兹法官认为，密歇根州宪法中所表示的市政退休金权利是一种合同权利，由于密歇根州政府授权奥尔递交破产申请，这一权利——和其他所有合同权利一样，在破产案中可以受损。
　　此前债权人认为，由于密歇根州宪法规定保护退休金权利，应当优先得到受偿。
　　希尔斯代尔学院教授盖理·沃尔夫拉姆(Gary Wolfram)此前向本报记者表示，底特律处理破产问题将会提供一个判例，表明美国法院和政府将如何对待退休金缺口。目前，美国地方政府大约有3万亿美元的退休金负债。
（编辑：SN054）

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