( J1 W4 _1 c" @8 t; u, [+ k公开信息显示，截至2011年上半年，中国实行家庭承包经营的耕地面积为12.77亿亩；截至2010年，农村集体建设用地约为2.5亿亩。即便不包括农民承包的林地、草地等，据专家估算，仅承包耕地一项，每年将撬动1.3万亿元资金；而农村建设用地的价格可能高达130万亿元。 ?! i* Q8 d0 H$ ^6 h
) T5 Y N& c7 ~4 Q5 X O: c激活土地这一农民最大的资产，必将唤起沉睡的巨量资本，给农民、农村及相关产业带来无穷的想象力。 ) e0 O e: ]2 H/ t& t, ?) H" L4 C/ {5 w1 F0 S3 v7 J4 M
第一个政策红利是5000万亩的农村经营性建设用地直接入市。《决定》规定“在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。” 7 Z( O5 K: v6 y1 Z9 D8 C' h: t + M& M, w& {7 y2 F) S过去农村经营性建设用地，既不能抵押，也难以进入市场进行交易。而城市土地没有多少限制而身价百倍，同权不同利现象严重。不少地产商买到土地后，拿土地作抵押获得资金，即可以建设商业设施获得收益，也可以建工厂进行产品生产。虽然早在十七届三中全会中央就提出逐步建立城乡统一的建设用地市场，但五年过去，基本上原地踏步。- N9 d( @' `. X1 \
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原因很简单，目前的征地是垄断制度，农村土地要想搞建设就必须征地，地方政府低价拿地高价卖出获得土地财政，农地直接入市首先会动了地方政府的奶酪，如果没有上级的统一布置，单纯靠地方政府推动会很难。所以必须出台中央层面更具体的操作规则，才能让政策红利落地。另外目前的农村集体土地，所有权界定也是不清楚，要防止各个上级以集体领导的名义把农村建设用地低价拿出，成为变相的征地。应该建设透明的制度，让农民有参与权与表决权，让农民以土地入股，保证土地增值收入中农民的利益。 . t+ e. @# w/ ]" Q" }& d. k6 Q5 M" N3 y8 F
第二个政策红利是18亿亩承包地的抵押、入股、转让权。《决定》规定：赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。8 @, o8 j% }4 K0 }7 a# e
- v) `3 Z& ?) J% j5 n这次把耕地的抵押权终于给了农民，是个了不起的进展。通过确权颁证，中国目前已为进一步放开三权（处置权、抵押权和转让权）奠定了基础。18亿亩耕地的抵押权很重要。中国城镇居民靠房产证抵押可以很容易得到贷款，最近看一篇经济学顶级期刊发表的论文，研究结论是1993年中国城里的房改政策让城市居民获得了房屋产权证，紧接而来的效果就是城市创业的迅猛发展，居民可以用房产抵押得到的资金来创业。4 h, N' ~+ e2 _% D# W u E+ }" m4 K
; R+ B) K9 E9 `+ R; ?1 i; Y中国人民大学土地政策与制度研究中心主任叶剑平说：“从产权方面以及通过市场转让这些权利的能力而言，这是向前迈进了一步，这是正确的方向。但要真正把它付诸实践，还有很多工作要做：法律方面，市场规则，哪些类型的土地可以转让，等等。” 9 G4 t+ c/ _6 t* z% H- i# b& v 5 ?, k6 h$ U+ `) ~# j报道称，在这一变革之下，农民将受益于政府推进城镇化和提高农业发展水平的目标。由于其土地的安全性提升，并且有权抵押其中一些土地，农民可以拥有更多的资金迁移到城市，或者投资扩大农场并使之机械化。: t3 |8 T2 @) _; u
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目前，中国土地市场仍处于一种城乡分割状态，城市和农村土地享有不同权利。城市国有建设用地有正式的土地交易市场，实行市场定价，而农村集体建设用地要想流转，就必须通过政府征收转换为国有建设用地后才可交易。随着农村集体建设用地资产价值的不断显现，未来必须充分尊重农民的土地财产权利，让农民更多参与现代化进程、共同分享发展成果。 $ B" J7 v, s" ], ]! z! z) { ( K8 z. K6 E7 c2 k7 ?第三个政策红利是2亿亩宅基地试点抵押、退出、转让权。《决定》指出，赋予农民更多财产权利，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。1 A; `) a( Q, R7 I6 V8 L. f