5 h. j* x8 b7 Y: t( w 全球的开发商都跑来中国卖房。有人说，除了想混个身份，还考虑到国内买房限制，就让自己的钱出去转一圈既安全又保值吧。于是，在国外买房成了首选。就在前不久刚结束的房展会上，上百个海外项目展台前，咨询者络绎不绝。一个愿打，一个愿挨，中国掀起了海外买房潮!不过，记者调查发现，海外置业远没有看上去那么美丽，100% “稳赚不赔”仍是梦。 ; X, Y# e$ B' v6 z0 X' Q( ]# b4 k; L% B4 F
. b% t2 u0 x0 C4 M6 N; z( U 市场扫描 / z1 t4 _8 k7 H8 Z' ]. o# q( N6 F" n! h v+ H) q6 ^
哪儿有房子，哪儿就有中国人 , z; I1 o' o9 L4 m) p
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美国人喜欢谈论汽车，英国人喜欢谈论天气，中国人则喜欢谈论房价。正因如此，哪儿有房子，哪儿就有中国人。 3 D$ _) J& B, |2 J( t% Q( o5 a8 j/ c 1 z2 b& A ?: _1 h; m0 Q 在一系列“限”字令出台的楼市调控背景下，考虑到子女教育、人民币升值的预期，中国人开始像买LV、奶粉似的一股脑把买房期许抛向了海外。美国全国地产经纪商协会发布报告显示，2012年中国人在美国购置房产花费90亿美元，使其连续两年成为美国房产第二大海外买家。此外，高力国际透露，多伦多、伦敦和新加坡等中国投资者海外置业热门地区里，境外买家的20%-40%来自中国;中国买家在加拿大温哥华购房者中的比例超过40%;而在英国伦敦着名的金融区金丝雀码头，约1/3的新售房屋卖给了中国人。来自于伟业我爱我家内部人士透露，其战略合作伙伴台湾房屋 2012年在吉隆坡总共卖出了850套房子，2013年一季度国人电话咨询量更是激增，说明会也是场场爆满。 2 b/ @0 }" v8 ?, F8 G# t # J9 R- [5 D, l, ^; Q* Z4 m 一位从事多年房地产开发的业内人士总结，除了一些国家对外放宽了买房移民政策外，关键是中国人手里的闲钱变多了。 ' [4 K/ W ~6 }! Y+ s. U+ ~! K
! W+ @* C1 l8 M* q 事实证明，部分捷足先登的国人如今在海外既有身份也有房产，这让眼下富裕了的“新贵一族”更按捺不住。在刚结束的北京春季房展上，有数据统计显示，19.6%的被调查者表示考虑购买海外项目。不难判断，中国人的置业脚步已经遍及全球，这种日益高涨的买房热，吸引全球开发商跑到中国来推销项目，200多个海外项目争相在北京房展会抢展位就是最好的证明。 ' h+ k1 u; C1 L) O" z/ L) G: `$ \6 U: ?2 ?) V$ X' r
不少海外项目打着比中国一线城市房价便宜一半的口号赚足眼球，有的地方更是把买房和移民政策挂靠在一起，例如塞浦路斯、葡萄牙，甚至还有美国的eb-5移民政策。但是，海外置业就真是一好百好吗?晨报记者调查发现，尽管有借买房成功移民的例子，但买房不代表就能移民;固然有人在海外置业成功抄底，但也不乏一些人盲目被忽悠去抄底受骗的。海外买房究竟是何前景?受访者告诉记者，移民、投资不能一概而论，情况不同需区别看待。 ) h9 ]" O$ Z: W! z# G4 W, m M y9 h% R( F2 \' y+ o ?0 c7 s 购房样本 ) |9 O% K+ B7 `- E9 e6 _. P* t! J! k7 R6 S
美国买了房，出租收益不理想 3 l' F" x" W- w$ Z* a " P" f' v$ O% J& ~ 成功当房东：美国租金不如北京 1 _; M" t, Z; x/ G4 z9 J j
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“这个房子超出我的想象!”电话那头吴荆的声音透着兴奋。美国东部时间晚11点，还在倒时差的吴荆正在迈阿密新家的泳池里消耗过剩的精力。这套通过“看照片”买来的房子，让她意外地感到挺靠谱，但对于预期的房租收益，她却觉得挺不靠谱。 1 d3 j& c: S: w3 f
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和许多人一样，在美国买房的吴荆也曾计划靠租金来养自己的房子。“反正是永久产权，到最后房子也是我的。”吴荆想。“迈阿密是度假胜地，我选择的又是酒店式公寓，平时不愁没客人住。自己去度假时居住也很舒适。”吴荆分析得头头是道。 7 @# t& l Y5 J3 ?& B O% d1 [( z4 c1 Y& T& ~* R9 q
“很多人都觉得中国人有钱，随便卖套北上广的房子就能在美国买个HOUSE(独栋别墅)，其实不是这样。” 吴荆告诉记者，虽然很多中介广告上美国的HOUSE都很便宜，但在纽约、芝加哥这样的大城市，HOUSE还是相当贵的，再加上物业费，是一笔很大的开销。 “我毕竟不是在美国常住，也不是很清楚迈阿密的投资环境和文化范围，如果贸然买一个大HOUSE，以后出手会很难。但买酒店式公寓就不同，虽然房价比公寓贵了不少，但交给专业的酒店管理公司打理，比较省心。” ! F% f4 k4 ~) u 5 K6 i, O* \" J: ?, m% W 最终，吴荆花了23万美元买了套80平方米的房子。除去酒店管理费用和成本，她实际获得的收益占房租的 45%左右。虽然在旺季，酒店每晚的住宿价格能达到200美元，入住率也能达到九成，但扣除物业费、管理费等各项费用后，平均每月的收益只有1200美元左右。“租金还没有我北京的房子贵。”吴荆说。 2 Q0 t& C$ o; Y7 j1 @. S$ I. D # Y- U% R* z5 O- s3 Y5 M 纠结买房人：海外买房两次退缩 ! P: K! X. [: d! \* S+ S: ?$ c0 T ! [: L, h" F9 m- A& k, s1 ~ 为什么到海外买房?姚佳的想法是“混”个身份，同时买房保值。结果，她发现两者兼顾如今并不容易。 , L: } x5 V; h! {' w1 f9 ~- O, |* T% L X' k, {$ o& Z! @0 v
上周五，朝阳门大街上昆泰大厦二层的上岛咖啡店里，上着夏奈尔小衫、脚蹬古琦(Gucci)鞋、腕戴蒂凡尼(Tiffany)手链的姚佳不停地接打着国际长途，最后对着电话妥协说：“先不着急一定要有身份，就是看在哪儿买房能保证钱是安全的。钱在家放着也是放着，起码要保证从外面转一圈回来还是保值了!” , c# W+ B% m% V4 a% M: I 7 m- o- x6 {# i% B: c 具备注册会计师身份的“70后”姚佳，如今越发追求生活品质。2011年，刚具备技术移民条件的姚佳计划移民加拿大，她向记者回忆道：“2009年加拿大还缺会计师，我同学过去了;等我2011年够资格再申请，加拿大停止接收会计师技术移民了。”接着，她后悔说：“这两年加拿大的房价也没少涨，我当初也没想起，人过不去先投资买套房。” - E. R$ D* Z% r : H6 n, l9 d& {2 }' q# [ E 姚佳始终怀揣着到海外买房的梦想。2012年，姚佳觉得自己的机会来了。在美国房价“企稳”消息频出、中介鼓吹EB-5投资移民政策的背景下，姚佳计划在美国下手了。做了很多功课，结果发现EB-5投资移民政策对自己而言也不靠谱。“50万美元的投资门槛不算高，尤其EB-5政策在2012年9月30日到期继续延期3年，算是利好消息。但有朋友告诉我，要解决10位当地人连续5年的就业并不容易。美国人工成本很高，很多走EB-5政策出去的中国人在第二、三年开公司支撑不下去了，关键是养不起高福利政策下的员工，最后惨败。” 姚佳知趣地说，“我也不是个开公司料儿。” ! \9 |: S2 @9 w9 L+ r, z7 u
* n* O# ?* ~# P. b# L2 q% Y% X" ^6 y 越不能买房，就越想着急买房。2013年，姚佳在北京失去了买房资格。“我是北京户口，但我父母早年买房时就在房本上多加了我的名字。原本想着是‘未雨绸缪’，现在看来是‘画蛇添足’。”在北京买不上房，就更想着到国外买。前不久，当姚佳了解到大家都跑到塞浦路斯投资，优势是只花30万欧元买房，无需居住时限，即可在2个月内获得全家永久居留权。如果8年之内住满5年即可入籍，取得护照后，可自由往返84个国家和地区。 1 s J& p" j& |7 Q+ }( D9 S# S" r2 Z* U+ Z
姚佳前脚准备动身考察，后脚就跟来了坏消息。“塞浦路斯金融危机的报道铺天盖地。别身份没‘混’上，还丢了存款，再等等吧。” 姚佳的海外买房计划终究悬而未定。 , X8 S& E9 F; S9 r S) m" v
/ t G7 e4 W: a C) T) P: d 风险提示 # w# W0 D! Y4 J1 z' P* v* N; |' L, D4 \3 T* P9 g
海外买房有陷阱 4 [) ^5 z- M& r
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有投资，就有风险。跨国买房，陷阱更是“云山雾罩”。为此，我们集纳一些常见潜在风险，供购房人参考。 + C/ j) t" b0 x) k3 |- d5 C
K; x+ \0 t1 K7 g% I% f( b 期房变“纸房” 0 y/ [/ Q( y0 f+ U+ } 0 w$ @6 R0 f3 i( P9 M0 t 世贸通投资移民机构副总经理马泷向记者坦言，塞浦路斯开发商确实在这场银行危机中受到影响，导致原本计划在北京春展预租四个展位的塞浦路斯开发商，最终租了两个展位。记者发现，塞浦路斯部分开发商甚至打出“30万买2套”广告来北京卖房。 ' E% A* P* ^( Z7 F& z" a
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中介移民机构坦称：“银行危机后，大额存款账户被部分冻结，部分开发商困于现金流压力，力求卖房解套。”马泷提醒，目前还是推荐投资者买现房，“现阶段买期房虽然能在价格上优惠些，但这些纸上的房子可能永远只是纸房子。在这次危机中抗不过去的开发商，怎么会有机会建呢?” ! R+ B O! Q5 d7 U7 I7 B1 B' Z( [0 u
) }$ W# b" |; G8 O# m) N 海外买房别忽略治安 ' y: d: D$ C1 e* A! z. c- W5 j: J; Y
“千万不要抱着抄底的心态在美国买房!”吴荆告诉记者。底特律的房子都白菜价了，但白给也不敢要啊。当地治安不好，犯罪率又高。如果你买了房子，万一房子被坏人点了影响邻居生活，房主难逃干系。还有那些并不了解当地环境，就想图便宜去美国买个房租出去赚房租的，一旦房子在出租过程中出现任何问题，全得由房主负责。尽管不同洲的法律不尽相同，但基本上都倾向于保护租客的利益。如果人不在美国，房子漏水了或者出毛病了，房主没有及时修缮，等到的就是法院的传票。 7 P k3 T# Y, w8 |9 Z
/ D7 _. @4 m5 x/ ]! Y7 l 当心存款缩水 3 b( b4 p0 x8 S* w4 v2 x S. b a7 l: M4 o7 l
据高力国际专业人士介绍，中国有严格的外汇管制，每人每年只能兑换最多50000美元。海外买房可以使用亲戚朋友的额度，并请他们帮助汇款出境。 海外资产汇入没有限制。有移民专家提醒，到塞浦路斯买房移民的投资人，还得想法避开银行征税。有报道称，此前投资塞浦路斯的中国人，30万欧元买房款还在银行账户，碰到危机，减记20万没有了，剩下(受存款保险保护的)10万也买不了房。 ! v# H; E( `! A7 v
! ^! D( P; I$ [) H9 Y# k1 J 买学区房要看片区 : J8 ?! p, K! ]( Z/ U2 b * |9 R9 d4 U2 w& E& |8 q 美国的学区房，只要能拿出居住房子的水电费清单和孩子接种疫苗的单子，学校是一定要让小孩子入学的。但如果房子的住址不属于这个学区，校方有权拒绝。美国是13年义务教育(K-12)。公立学校到高中毕业是全部免费的，交给学校每天大概1美元多的午餐费就行了。如果家庭经济状况不佳，可以向学校申请，连这1美元多的午餐费都可以免。书本、教辅材料都是免费的(学期末要还回去)。当然，教育免费是以这个城市居民缴的房产税支持的，其中也包括你自己缴的房产税在内。而非学区房的孩子只能上私立学校，学费开支很大，所以大多数人购房都选择好的学区。 ; h0 `7 p5 C# V9 c
( e9 v/ n( v/ G) e' p9 s 买房课堂 8 U* k- z5 Y4 p. d , \' l3 y: X3 V" u& _& F 做好功课再出手 3 v0 l8 S7 Q4 o& |/ l* U
7 W: ?+ j, M# W, i+ f6 f; h3 U 一般而言，美国对外国投资者持欢迎态度。中国人只需要提供个人身份证明和合法入境美国的签证即可。只要你拥有中国护照，即使没有美国签证，也可以通过传真完成交易，但买房手续相对复杂。房产交易的基本流程如下： , N3 R5 }" K. u5 X: o( y1 X1 G , E; j% g* c4 [0 n G3 L 持有中国护照和合法来美签证的中国人申请正式贷款提前批准信(30%以上首付)，选择想要买房的地区。然后与自己的房产经纪人讨论购买要求，经纪人介绍看房，选房。这里需要说明的是，房屋买卖双方都有各自的经纪人，讨价还价的过程也都由双方经纪人来完成，由于美国人认为口头谈钱并不礼貌，所以每一次报价都需要通过经纪人以书面形式报出。 % L" }2 r9 e8 i3 K7 b7 s7 H
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此外，如果你的报价过低，还有可能会被房主认为“不礼貌”而拒绝交易。价格谈拢后，需要填写买房出价合约书，付定金支票，定金支票存入第三方公证托管公司。之后，便是房屋检查、维修以及一系列的房屋报告审阅，包括公证托管书、前期屋主(产权)报告、白蚁检查报告、房屋保险等。等贷款资料签署后，便进入到公证托管的结尾步骤，随后便是交房检查、银行放款、资料登记和交收钥匙。视材料齐全的程度，走完整个流程在 2个星期到2个月之间。 % ^ x, j* {" W 0 M5 V6 b$ t: F; t e 吴荆告诉记者，在美国买房首先要明确需求。是为子女教育自住还是投资，不同城市的气候条件、法律政策、人口构成、文化氛围都是不应忽视的因素。在美国看房，也不是你想什么时候看就能什么时候看的，如果没有预约就贸然前往，只能填齐一叠厚厚的资料，然后开始漫长的等待。 6 V6 N7 T# @+ L% I; t; l1 J/ |
8 W" j7 Z1 ?% I. V% y 美国养房子的费用主要包括房产税、房屋保险和物业费。除了交房产税(各州房产税率不同，大约在1%到3%之间)外，如果购置的房子在自然灾害多发州，还要在房屋保险中，额外购买加保地震险、飓风保险等。而物业费则根据不同的房型不尽相同，但一般年代越久远的房屋物业费越贵。上述费用，买房人也要考虑在内。 z* S$ V* ?% b# \; x